河北香河法式红酒小镇别墅项目城市区域发展及物业发展建议报告

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1、河北香河法式红酒小镇别墅项目城市区域发展及物业发展建议报告谨呈：河北省三胞房地产开发有限公司““法式红酒小镇法式红酒小镇””————代言城市新贵悠然慢生活代言城市新贵悠然慢生活报告框架PART1.PART1.项目本体条件及开发目标解析项目本体条件及开发目标解析PART2.PART2.项目城市发展背景研究项目城市发展背景研究PART3.PART3.区域发展趋势研究区域发展趋势研究PART8.PART8.项目物业发展建议及经济效益评价项目物业发展建议及经济效益评价PART7.PART7.项目整体定位项目整体定位可持续发展建

2、议可持续发展建议PART4.PART4.市场现状及发展趋势市场现状及发展趋势本体及目标本体及目标问题问题区域发展脉络区域发展脉络市场竞争格局市场竞争格局PART5.PART5.项目的战略框架的构想项目的战略框架的构想PART6.PART6.发力方向制定发力方向制定核心发力点总结核心发力点总结站位站位方向方向落地落地Chapter1项目本体条件及开发目标解析北京??项目本体条件??开发商目标解读区位条件香河隶属河北省廊坊市，位于北京东南，素有“京畿明珠”之美称，半小时“进京下卫”，地理位置优越n区位：香河属于河北省廊坊市

3、北三县之一，处于北京东南，京津唐地区中部，是京津唐和环渤海经济圈的腹地。??西距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；??东距天津机场70公里，距天津新港110公里；??距唐山曹妃甸港口180公里n面积：458平方公里n人口：31万唐山北京香河首都机场天津天津新港曹妃甸港口东南六环道路现状道路现状道路现状现状交通：??区域通达性较好，有多条线路可到达地块，距离香河高速出口北侧约4.8公里??线路一：上京沈高速，从香河出口出，走大香线4.8公里到达地块；??线路二：上京燕高速，走102国道，在大香线出，过大厂到达地块

4、；漷县出口香河出口通州区京燕路京沈高速燕郊大香线交通条件项目交通便利，有多条线路可以到达，距离香河高速出口北侧约5公里线路一线路二距北京城区约55km距通州城区约35km香河潮白河北运河香河县城安平经济技术开发区区位分析项目用地位于香河县城北侧10公里，属于相对陌生区域??项目北距香河县城10公里，属待开发的陌生区域大香线潮白河北运河安平经济技术开发区区域配套香河现有生活配套基本分布于县城板块内，休闲度假配套分布于开发区板块，地块周边无成熟配套??香河现有生活配套，包括医院、学校、商业、酒店等基本分布于县城板块县城板块

5、??开发区板块主要为酒店、会馆、高尔夫等休闲度假配套开发区板块无配套利好，城市属性较差地块周边天下第一城酒店高尔夫家具批发城医院学校商业、酒店餐饮街大香线香河县城地块四至东部为小马坊村及农业用地，西部、北部被灌溉渠包围，南部为万科项目地块东农田及村落西农田及灌溉渠南万科用地北农田灌溉渠1.北侧农田12432.西侧灌溉渠4.西南侧灌溉渠人工湖湿地公园商业街学校、医院商场、酒店学校、诊所商场、酒店一期联排别墅3.东侧为农田n占地1.1万亩，整体容积率0.8n目前一期已投入建设，共200余套联排别墅，容积率0.67，初步预计

6、2011年5月1日开盘4.万科项目大香线本案资源分析地块较平整无高差，无强势景观资源，启动区规模较小，容积率自由，配套用地只能用于绿化用地和设置少量临时建筑n总占地面积500亩,容积率在1.1～3.5之间n住宅占地325亩，其中一期占地100亩，二期225亩n配套用地占地175亩，一期占地50亩，二期占地125亩n项目地块较为平整，所在区域城市意象略显不足，无任何资源或配套设施1地块内部基本平整,无高差2地块内部水泥厂n水泥厂：由于地块内部无遮挡，水泥厂灰尘较大，曾经被万科投诉，造成较大污染n内部：项目内部较为平整荒芜

7、，曾为小马房村耕地，现废弃，地块整体狭长完整，中间无分隔12一线城市远郊、三线城市近郊一线城市远郊、三线城市近郊缺乏环境资源、配套设施缺乏环境资源、配套设施以住宅为主的中等规模开发项目以住宅为主的中等规模开发项目项目属性界定Chapter1项目本体条件及开发目标解析北京??项目本体条件??开发商目标解读??三胞公司为邯郸开发商，在邯郸有多个开发项目，在香河没有开发经验??项目北侧紧邻万科万亩大盘，11年开始入市，伴随本项目销售全程??地块周边基本无强势景观资源，缺乏区域配套，城市意向弱后期利润保证：后期利润保证：后期可

8、改后期可改变开发策略，考虑利润最大化产品变开发策略，考虑利润最大化产品前期平稳过渡：前期平稳过渡：启动区以启动区以平稳回现产品为主平稳回现产品为主??总住宅规模325亩，启动区住宅仅100亩，规模较小项目具体情况开发商目标结合项目的实际情况与开发商目标，我们可以从本体、市场方面挖掘项目的核心问题开发目标前期保证平稳过渡，后期保证利