河北香河法式红酒小镇别墅项目报告

《河北香河法式红酒小镇别墅项目报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、谨呈：河北省三胞房地产开发有限公司“法式红酒小镇”——代言城市新贵悠然慢生活版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告框架本体及目标PART1.项目本体条件及开发目标解析问题PART2.项目城市发展背景研究区域发展脉络PART3.区域发展趋势研究站位PART4.市场现状及发展趋势市场竞争格局PART5.项目的战略框架的构想核心发力点总结PART6.发力方向制定方向PART7.项目整体定位可持续发展建

2、议落地PART8.项目物业发展建议及经济效益评价Chapter1项目本体条件及开发目标解析Ø项目本体条件Ø开发商目标解读北京香河隶属河北省廊坊市，位于北京东南，素有“京畿明珠”之美称，区位条件半小时“进京下卫”，地理位置优越n区位：香河属于河北省首都机场廊坊市北三县之一，处于北京东南，京津唐地区中北京部，是京津唐和环渤海经济圈的腹地。香河•西距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；唐山•东距天津机场70公里，距天津新港110公里；•距唐山曹妃甸港口180公里n面积：458平方公里曹妃甸港口n人口：31万天津天津新港项目交通便利，有多条线路可以

3、到达，距离香河高速出口北侧约5交通条件公里距北京城区约55km距通州城区约35km京燕路燕郊通州区大香线漷县出口香河出口东南六环京沈高速现状交通：Ø区域通达性较好，有多条线香河线路一路可到达地块，距离香河高速出口北侧约4.8公里线路二Ø线路一：上京沈高速，从香河出口出，走大香线4.8道路现状道路现状道路现状公里到达地块；Ø线路二：上京燕高速，走102国道，在大香线出，过大厂到达地块；区位分析项目用地位于香河县城北侧10公里，属于相对陌生区域Ø项目北距香河县城10公里，属待开发的陌生区域潮白河大香线北运河香河县城安平经济技术开发区香河现有生活配套基

4、本分布于县城板块内，休闲度假配套分布于开区域配套发区板块，地块周边无成熟配套地块周边无配套利好，城市属性较差大香线潮白河医院商业、酒店北运河香河县城餐饮街酒店高尔夫学校开发区板块家具批发城Ø开发区板块主要为酒天下第一城县城板块店、会馆、高尔夫等安平经济技Ø香河现有生活配套，休闲度假配套术开发区包括医院、学校、商业、酒店等基本分布于县城板块东部为小马坊村及农业用地，西部、北部被灌溉渠包围，南部为万地块四至科项目2.西侧灌溉渠1.北侧农田大香线13.东侧为农田本案地块3东农田及村落2西农田及灌溉渠南万科用地4北农田灌溉渠4.万科项目4.西南侧灌溉渠学

5、校、诊所一期联排别墅商场、酒店学校、医院人工湖商场、酒店商业街湿地公园n占地1.1万亩，整体容积率0.8n目前一期已投入建设，共200余套联排别墅，容积率0.67，初步预计2011年5月1日开盘地块较平整无高差，无强势景观资源，启动区规模较小，容积率自资源分析由，配套用地只能用于绿化用地和设置少量临时建筑1地块内部基本平整,无高差n总占地面积500亩,容积率在1.1～3.5之间n住宅占地325亩，其中一期占地100亩，二期225亩n配套用地占地175亩，一期占地50亩，二期占地125亩n项目地块较为平整，所在区域城市意象略显2地块内部水泥厂不足，

6、无任何资源或配套设施2n水泥厂：由于地块内部无遮挡，水泥厂灰1尘较大，曾经被万科投诉，造成较大污染n内部：项目内部较为平整荒芜，曾为小马房村耕地，现废弃，地块整体狭长完整，中间无分隔项目属性界定一线城市远郊、三线城市近郊缺乏环境资源、配套设施以住宅为主的中等规模开发项目Chapter1项目本体条件及开发目标解析Ø项目本体条件Ø开发商目标解读北京开发目标前期保证平稳过渡，后期保证利润最大化项目具体情况开发商目标Ø三胞公司为邯郸开发商，在邯郸有多个开发项目，在香河没有开发经验前期平稳过渡：启动区以Ø地块周边基本无强势景观资平稳回现产品为主源，缺乏区域

7、配套，城市意向弱Ø总住宅规模325亩，启动区住宅仅100亩，规模较小后期利润保证：后期可改变开发策略，考虑利润最大化产品Ø项目北侧紧邻万科万亩大盘，11年开始入市，伴随本项目销售全程结合项目的实际情况与开发商目标，我们可以从本体、市场方面挖掘项目的核心问题13世联观点中等规模开发的思考：123战略层面：从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目可能担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题。策略层面：开发模式：基于开发商目标、开发实力以及地块资源条件确定的大盘的的整体开发模式和基调；核心能力：基于市场以及竞争找到能够保证项目可持续发

8、展的核心能力。战术层面：如何将钱用在刀刃上，在服从于整体战略的基础上每个地块（功能区）的开发目标和手段是什么。如何启动项目、启动区域如何