“天房美域”房地产项目市场定位

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1、_天房美域_房地产项目市场定位第三章“天房美域”市场定位背景分析3.1行业背景分析3.1.1我国房地产市场发展概况随着经济体制改革的深入发展，我国房地产行业也获得了快速发展，目前全国地产企业总数共有3万家左右，从业人员达到上百万人。[17]其主要发展特征体现如下：第一，房地产业成为国民经济支柱产业。房地产业有利于吸收社会闲散资金，有利于带动相关产业的全面发展，有利于改善居民居住条件，有利于国家与地方财政收入，加速城市建设与经济的发展。在2004至2007年，房地产市场经历了井喷式的发展，全国各大城市的房价都出现大幅上涨。2008年受国家宏观调控和全球金融危机影响，房市出现短暂回调；但

2、随着经济好转预期的逐渐明晰，以及国家鼓励消费的各项政策的推出，房地产市场又迎来了2009年的强劲反弹。第二，区域发展不平衡。北京、长三角、珠三角地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分，强势地产开发企业跨区域品牌拓展成为主流，出现了一批拥有强大资金实力和运作能力的开发商。由于获得土地的地理位置的天然差异性和开发商专注产品种类的差异，为板块形成提供了条件，竞争方式也从原来单兵作战进化到板块竞争，利用板块相邻带来的区位效应，从盘间的恶性竞争发展为协作发展。第三，市场渐入品牌竞争和大盘时代。随着房地产市场逐步走向规范与理性，消费者个性化需求凸现，项目品牌逐渐成为购房者

3、重点考虑的因素。全国性的品牌在进入新的地域时，更容易产生聚集效应。第四，民营企业占主导，外行和外资企业数量逐渐增加，竞争日益激烈。但与此同时，我国的房地产市场还存在很多问题，主要包括以下几点：土地市场的发展滞后；结构失衡是房地产市场的根本矛盾；房地产业对银行信贷依赖程度过高等。[18]3.1.2天津市房地产市场发展概况2009年1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点，比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比1-7月提高2.7个百分点，比去年同期回落20.8个百分点，占房地

4、产开发投资的比重为70.2%。2009年1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1-7月提高1.0个百分点；房屋新开工面积6.31亿平方米，同比下降5.9%，降幅比1-7月缩小3.2个百分点；房屋竣工面积2.92亿平方米，同比增长25.1%，增幅比1-7月提高0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.41亿平方米，增长26.8%，比1-7月提高0.2个百分点。2009年上半年，在国家及天津市支持居民住房消费一系列政策措施的促进下，天津房地产市场形势良好，房屋交易量升价稳，居民住房消费信心日渐增强。从市场需求来看，2009年上半年无疑成为了天津

5、市房地产行业一个里程碑的时代，周平均成交面积21.28万平方米，超过普遍认为市场过热的2007年周平均成交面积18.12万平方米17%。从开发投资来看，受市场影响，2009年1-5月天津房地产开发投资增幅回落，由2008年的30%左右，下降到2009年的10%左右。未来天津房地产还有较大发展空间。天津作为中国北方经济中心，第三个增长极——环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的一个新的引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。天津市场较一线城市落后一个节

6、拍，未来将形成环城四区和滨海新区两个核心市场。前者发展相对平稳，整体开发能力和物业管理能力是开发商竞争的关键；后者的发展则更多受到开发区政策及其落实情况的影响，拿地能力是该区域内开发商竞争力最重要的体现。2007年，天津市场保持了04年以来的惯性发展态势，一方面，住宅市场成交量放大，众多外地开发商进津拿地投资，给市场发展提供了较多的资金支持；另一方面，土地供应渠道逐渐走向正轨化和市场化，并首次将远郊区县的土地供应纳入全市统一管理。天津所辖区县较多，为便于分析，我们可以将其分为四个板块：中心六区、环城四区、滨海新区和远郊区县。经过实地调研和整理相关数据，我们认为天津房地产市场主要的特点

7、有：第一，从住宅和土地两个市场的情况来看，天津房地产市场发展进程较一线城市落后一个节拍，主要表现在住宅市场的成交量还集中在中心区域（中心六区、环城四区），而土地出让也以环城四区所占比例最大。而上海的环线以内、深圳的关内等中心区域，可供应土地已经很少，房价也因此而上升。第二，随着经济发展，天津房地产市场必然也将呈现重心外移的趋势，这一点已经在07年的土地成交情况上有所显现。07年全年，中心六区成交土地面积仅占全市成交总面积的2%。同时，环城四区在地价涨幅和成