房地产项目市场定位报告

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1、一、项目定位背景1、项目概况项目地块位于汉口金融一条街中段，区位显要，交通便利。属历史问题遗留地块，因规划的土地利用条件存在一定的不确定性，我方主要参考原规划方案及地块条件，设定以下指标作为参照，即：群楼面积不超过1.6万平，地上建筑面积不超过8.2万平，地下建筑面积不超过1.6万平。2、市场调查报告前期市场调查成果中，对区域内各类物业发展机会点和市场空白点进行了分析，这将成为本次市场定位的主要依据。其结论主要包括：1）．区域物业发展特征l商务性强劲的商务需求是立地区域内各业态发展生存的重要驱使力之一。如何高效整合各资源来满足区域商务

2、需求将成为成败的关键点。l品质化金融一条街浓厚的商务氛围和土地价值决定了区域内各物业不可避免的走高档精品路线。l个性化各物业类别同质化现象都比较严重，如何凸显示产品的差异化，满足个性化需求，尤其是在人性化方面的突破，将是决定产品是否具有市场竞争力的关键。2）．各物业在区域内市场机会l写字楼：在现有高端产品云集、同质化现象严重、人性化关怀缺乏的市场中，拥有中档写字楼的硬件配置，具备高档写字楼的软件服务，同时在规划设计上有所创新的个性化产品将拥有更多的市场机会。l酒店：高星级酒店为最匹配区域档次，回报最为丰厚，市场运作最为成熟的产品，同时

3、也面临较大市场竞争压力。而目前高速发展，强调单一服务性的经济型酒店，是投资收益比最高的产品，但其潜在的竞争风险也是可以预见的。因此针对满足商务需求，具备高星级酒店的配置服务，经济型酒店的价格的产品将是区域的空白机会点。l小户型：商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内小户型市场的主要发展方向。而相对现有市场各类产品尚处于概念导向阶段，所以把概念落到实处，产品做到更精致，将成为占领市场的核心竞争力。l商业：符合区域商务需求的展示性和体验性消费是符合现市场及区域发展的，个性化、特色化的高端精品路线是规避市场竞争的有效手段，这也是区域内

4、市场发展趋势。l住宅：大户型、高价格的豪宅以及中小面积、低总价的个性化住宅将会是市场趋势。一、地块价值分析思路：对项目地块自然属性和经济属性特征进行深入分析，得出地块对各物业类别所产生的有利和不利的影响，通过列表进行对比分析，并对各类物业的发展方向给予定性的判断1、自然属性：四至：地块只有南向紧邻建设大道，其它三面与周边地块直接接壤分析：一面紧邻主干道，在带来较高的商业价值的同时，也带来较大的噪音干扰；同时出入动线单一，也使得车行出入没有理想的天然缓冲带。地形：项目地块呈西大东小的梯形结构，临街面较长而纵深相对不足，占地约12亩，规模

5、不大。分析：较长的临街面带来商业理想的展示面，同时也有利于建筑形象的展示；较小的地块规模，使得能够提供的地上停车位有限，同时也加大通过规划，在自身地块上解决车辆缓冲问题的难度；地块纵深不足，无法同时满足大进深要求的建筑和大进深广场的需要；周边环境：作为政府重点规划，经营8年之久的金融一条街，市容整洁干净，规划有序，但地块附近没有可带来较高附加值的自然景观资源。而项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。同时武汉人行和中信银行矗立地块两侧，对地块形成挤压之势。分析：整洁的市环境为中高端物业提供良好的基础，但自然景观资源的匮乏又使得顶级物

6、业面临先天条件上的缺陷；两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有一定突破，方能脱颖而出。较小的建筑间距，对私密性产生一定影响，同时设计时在视觉通道应有所考虑交通：区域的路网分布和公交系统都比较发达，但地块周边没有人流据点,车流速度较快分析：发达的交通对各类物业均是有利的支持，而人流据点的缺乏则会对滞留性人群要求较高的商业业态产生较大影响。车流速度较快也不利于聚集人气。市政：水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备。分析：完备的市政配套对各类物业均是有利支持配套：区域典型的商务属性使得满足商务功能的金融业和餐娱等配套十分充足，且品种齐全

7、。而作为城市核心地段，生活配套也比较齐全，相比只是范围要稍大一点。分析：比较而言，地块周边满足生活便利性的商业较少。1、经济属性：土地价值：商业二级，居住一级，市场价值折算到楼面地价住宅约2300，商业3000分析：较高的土地价值本身就决定了区域物业的档次在中高档（提示：周边潜在项目地块同样多为烂尾地，转让价格多在1800以下）规划方向：市政府对建设大道规划为金融一条街；江汉区对区域的规划为商务区；港澳台的规划为港澳台特色风情街、中华城、交通畅通工程分析：商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的住宅与商业也会拥有一定机会

8、人口特征：狭义区域内流动人口（主要是区域企业雇员及衍生商务性流动人员）大于居住人口。商务人士占主导地位，包括大量写字楼带来的优质消费群体，新落成高档小区的大部分，部分原住民分析：如何服务于这类特殊人群，满足他们的需求，将