北京杉浩集团林溪墅项目定位

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1、杉浩集团林溪墅项目定位报告一、城市背景：1、位置描述：宗地地坐落于河北省高碑店城区北部，距离北京市70km，距离雄安新区35公里，距离保定市60公里；境内廊涿高速、京港澳高速，京广高铁穿行而过，有2个高速出口，2个火车站（京广高铁高碑店东站和京广铁路的高碑店站），交通十分便利，可达性非常强。见附图。2、区域概况描述高碑店市是经国务院批准的对外开放城市，位于河北省中部，地处北京、天津、雄安三角腹地，总面积672平方公里，总人口58万，城市建成区面积25平方公里，市区人口15万人。是河北省重点培育的12个新兴中等城市之一，是环渤海都市圈的主要市县之一。高碑店市是全国文化、体育双先

2、进县级市；连续几年被评为全国最具投资潜力的中小城市百强之一。2015年高碑店市生产总值达到250亿元，年均增长15%，全社会固定资产投资达到175亿元，年均增长32%，其中城镇固定资产投资达到151亿元，年均增长32%。城镇居民人均可支配收入达到30000元，年均增长13%，农民人均纯收入达到12000元，年均增长14%。3、高碑店房地产市场发展：高碑店房地产市场自2010年兴起至2014年趋于稳定，价格在3000-5000元/㎡之间稳步增长，年度去化稳定在30万㎡（约3000套），市场规模较小；自2014-2016年开始，受京津冀一体化以及北京周边市场影响，2016年涨幅明

3、显，市场快速热化，均价达到8000元以上。市场快速热化达到8500元/㎡以上，随着雄安新区的设立，高碑店销售均价约15000元/㎡。（截至目前）但成交量不大，形成有价无市的双观望局面。4、高碑店市场概况高碑店房地产市场目前产品同质化严重，品质不高。产品：以快销型的高层产品为主，低密型产品较少。均价：项目品质受景观资源以及交通区位影响较大。市场分为3个板块（见附图）老城区及西南板块高层均价8500，洋房均价12500；植物园板块高层均价13000、洋房15000；新城区板块高层均价12000、洋房13000。5、市场产品特征：区域户型以全明两居、通透三居为主，通透户型认可度高，

4、面积需求偏舒适供应及去化主力为通透三居，其中小三居以双卫户型需求高，120㎡左右三居去化最多，一卫户型110-120㎡去化多供应及去化的次主力为两居，其中全明两居以85-90㎡为主，面积越小去化率越高；通透两居则90-95㎡去化最好。2016年市场中户型两、三居占绝对主力，供应趋平，两居以全明85-90㎡为主，三居以120㎡双卫户型为主6、市场客户结构：客户区域来源分析——主要来自于高碑店及北京客户为主；本地客户以城镇化农民和二次置业为主，占总比例的34%和33%；北京及北京周边外溢的投资客户自2016年起占比在33%。二、项目定位要求：1、满足容积率2.0，其他建筑密度和绿

5、化率等指标按照要求执行。2、产品组合要做经济收入分析和投资强度分析。3、规划要有雄安新区、环北京经济圈的高度占位思维和市场前瞻思考；4、考虑区域未来发展、周边项目，强化差异形成独特优势的竞争力；5、项目具体定位（两个领先）：雄安新区范围内高品质科技领先型居住社区，环北京经济圈领先的标杆人文示范社区；6、项目客户定位:面向雄安新区、环北京经济圈、高碑店、定兴有一定地位、收入的中高端客户（投资、自住两大类）群体；7、高品质社区要在以下几个方面做出亮点：社区文化——共享的、和谐的、开放的生活理念；社区感受——通过建设社区内部主景观，来营造优质的可参与的公共空间，增强社区氛围；高性价

6、比的产品——高端的形象，适中的面积，实用创新的户型；科技智能节能社区——强调科技、智能与节能，注重以人为本。8、设置双业主会所，控制面积。,其一是具备餐厅、住宿、接待、托老、托幼、保健、绿色通道功能的。其二是设置公众参与性强的功能的，体现年轻人的喜好如：轮滑、游泳池，并增设羽毛球、网球、篮球等场所。总之，项目是相对低密，绝对高端的新型居住社区，新型包括以下四个方面：全品牌装修，全智能家居，全科技安防，全方位的社区照料中心（老、幼、病）。三、产品设计要求1、建筑进深控制在12—15米。有条件的情况下，应当考虑增设书房、入口过渡空间（并在此空间考虑衣帽鞋柜空间）、卧室壁厨空间；2

7、、客厅设于阳面，阳台与客厅连为一体；客厅、主卧朝南；3、考虑落地弧形窗和低窗台设计、飘窗设计，充分体现创新型设计。增加室内面积感觉，超值价值4、电梯直接入户体现尊贵感，户户能观景，户户不同景。5、功能分区设计合理，满足功能上的要求：动静分区、洁污分区、干湿分区，注重通透性；6、有三个以上居住空间时，须保证有两个居住空间获得日照。7、户型都要南北通透，明厅明卧。8、放宽厨卫、衣帽间,有效组织空间、避免无效空间。9、要有下沉式庭院和下跃产品，充分利用庭院赠送。10、充分利用退台、开发各类赠送面积的方式，要把