成都林溪汤墅别墅项目营销沟通预案70p

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1、林溪·汤墅营销沟通预案和众联衡地产顾问机构（一）别墅板块特征分析（一）别墅板块及分布特征（1）五大板块华阳龙泉温江牧马山都江堰－青城山（一）别墅板块及分布特征（2）分布数量及比例成都目前别墅供应主要集中在城市周边区域：都江堰-青城山片区供应量最大，占20%温江次之，占19%牧马山占14%华阳/龙泉均占12%主城区别墅供应量只占6%主城区、华阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高品质别墅为主；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温江以双拼、联排别墅开发为主。牧马山片区以高品质的独栋别墅开发为主，都江堰－青城山片区以独栋、联排别墅开发为主

2、。龙泉别墅开发较早，但是因为其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。郫县的别墅开发是基本是从2005年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。（一）别墅板块及特征（3）总体特征2006年别墅供应的主要区域仍然将集中华阳、龙泉、温江、牧马山、都江堰－青城山五大主流板块。华阳：2006年除了现有别墅楼盘的持续开发，也将有蜀郡等新项目推出。目前华阳片区的别墅土地储备有近2000亩，预计2006年，该区域将有至少5个占地100以上的别墅新项目推出，新项目将继续侧重于居家型类别墅为主。都江堰－青城山：随着成青快速通道的贯通，2006年都江堰－青城

3、山片区的别墅的实用性和使用价值将得到有效的提升。（一）别墅板块及特征（4）板块特征双流牧马山：片区具有国际性高尔夫球场、原生松林和坡地等优势，是成都传统的高档别墅开发区域。2006年随着新川藏路的开通将进一步缩短该区域与成都主城区的时间距离，该片区别墅也将逐步由以前度假型别墅过渡到适合居家的别墅。温江：2006年，温江土地供应量为1000余亩。光华大道周边别墅开发将以居家经济型别墅为主，光华大道延伸线，连接温江与崇州的世纪大道正在建设中，这条交通要道的改善，区域内预计会有品牌开发商的大盘出现。龙泉：龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域缺乏清晰的定位，因此相对其他区域的发展显得比较尴尬。

4、（一）别墅板块及特征（4）特征小结五大板块别墅市场供应的别墅类别特征鲜明，牧马山、都江堰仍是别墅开发的主战场，其独特的别墅开发的天然环境，成为了支撑了高价位、高档次的别墅开发的必然条件。（二）板块销售特征1、购买人群发生变化2、别墅户型面积区间特征150㎡以下：以度假型的小别墅为主，目前主要集中在都江堰青城山片区。150-200㎡：经济型别墅物业，以近年出现的叠加别墅为主。201-250㎡：成都市场上联排别墅的主流面积区间251-300㎡：以一部分联排别墅和部分独栋别墅为主，这部分大面积的联排别墅主要分布于成都市周边区域。301-400㎡：独栋别墅的主力户型面积400㎡以上：以豪宅为

5、定位的独栋别墅，如维也纳森林别墅、麓山国际等不同的户型区间支撑不同的别墅形态3、价格特征：（1）别墅价格特征—价差极大目前成都市别墅的销售价格价差极大，这和产品类型多样化及产品分布区域息息相关。目前成都别墅最低售价2000元/平米，最高22000元/平米，整体均价6309元/平米。3、价格特征（2）独栋别墅的价格3、价格特征（3）联排别墅的价格3、价格特征（4）双拼别墅的价格3、价格特征（5）叠拼别墅的价格（三）在售项目特征分析城西新城南、牧马山区域流水山庄阳光河畔2期置信·丽都玉园迎宾大道1号水映长岛今日润园香颂岛成都后花园香瑞湖金沙雍锦湾花园麓山国际社区·水

6、晶岗锦丽园3期美洲花园2期三利宅院二期牧马山·易城·蓝湖域维也纳森林别墅2期半山卫城原乡萨尔茨堡蔚蓝卡地亚江南宅院南洋国际庄园中航云岭高尔夫别墅兰桥尚舍蓉墅双城芙蓉古城画楠半岛龙泉区域都江堰、青城山区域利通·天鹅堡东麓驿境·尚邸国一·澳乡盛世中华云庭天泉聚龙国际生态别墅高山流水岷山·水都豪庭美都华庭2期丽水青城·玫瑰苑天下青城·美墅半岛青城两河山庄锦绣青城潮蓉·碧水青城青城山高尔夫山庄[二期]水郡青城皓庭青城翠郎园倾城莲花西江紫园温江区域城北区域芙蓉古城·紫薇园香颐丽都锦绣森邻维拉小镇博雅新城东湖御景

7、斑竹园1.在售楼盘一览小结（四）区域竞争对手分析个案分析（1）锦绣森邻个案分析（2）金沙雍锦湾个案分析（3）今日润园个案分析（4）维拉小镇产品定位：岛居/别墅/生活/境界广告语：珍岛居真境界近期报版主题：园林意境区私家会所现房样板间盛装开放，欢迎鉴赏。个案分析（5）香颂岛小结以上离本案较近的个案别墅楼盘，其核心价值点传播清晰，楼盘主题风格突出，在营销上如意境区的营造，样板间的打造上功夫实足。对于本案的思考：发挥本案的核心价值温泉私家泡汤的唯一性，把这个点