巢湖半汤别墅项目策划营销报告

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1、宏观环境别墅市场客户需求价格评估案例论证项目解析客群研究产品建议推售思路总结回顾目录第一部分宏观环境宏观环境——经济GDP20032004200520062007全国135823159878183868210871246619江苏1245215512182722154825560安徽39734813537661427346江苏占比9.17%9.70%9.94%10.22%10.36%安徽占比2.93%3.01%2.92%2.91%2.98%固定资产投资20032004200520062007全国55567704778877410999813723

2、9江苏5336682887401006412271安徽39734813537661427346江苏占比9.60%9.69%9.84%9.15%8.94%安徽占比7.15%6.83%6.06%5.58%5.35%房地产投资20032004200520062007全国1121714481171022144628543江苏8091270152719012516安徽241350459637892江苏占比7.21%8.77%8.93%8.86%8.81%安徽占比2.15%2.42%2.68%2.97%3.13%全国GDP增幅保持在15%左右，固定资产、房地

3、产投资额占比逐年提高。部分一线城市房价高、地价高，竞争相当激烈，开发商纷纷转向二、三线城市，导致这些城市的房价也快速上涨。江苏GDP年均增幅15%，固定资产、房地产投资额占比逐年提高。固定资产投资增速06年开始有所放缓，房地产投资增长速度加快。根据房地产与GDP的关系，江苏房地产市场处于飞速发展期。安徽GDP年均增幅13%，固定资产投资是经济增长的动力。固定资产投资增速保持快速增长，房地产投资处于快速上升通道，目前依然是拉动固定资产投资增长的重要组成部分。合肥、芜湖等城市出现大量房地产项目，土地争夺激烈，房价也快速上涨。安徽经济增长主要靠固定投资

4、带动，固定资产投资比重过大，经济结构相对单一，经济可持续发展动力相对不足。江苏作为经济强省，经济结构相对合理，但依然面临经济结构调整的压力。巢湖合肥宏观环境——经济芜湖合肥GDP增速06年开始放缓，芜湖、巢湖经济发展则不断加速。06年开始合肥经济增长绝大部分靠固定资产投资带动，可持续发展后劲乏力。芜湖、巢湖固定资产投资相对较低，但07年依然高于全国平均值。房地产投资显示，合肥房地产投资占GDP比重远高于芜湖、巢湖。也可表明芜湖、巢湖房地产市场发展起步相对较晚。加息物权法第二套住房影响抑制了中、低收入家庭购房需求，迫使他们观望或者推迟原本的购房计划

5、。影响使得产权、年限、拆迁补偿影响到了购房成本和开发成本，为物业税的征收提供了法律保障。影响以家庭为单位的认定直接导致投资成本增加，利润空间下降，风险加大，投资客开始慎重。宏观环境——政策市场预测国民经济将继续保持较快增长，固定资产投资依然占较大比重。安徽等地属于二线城市，房地产市场处于快速成长期，受政策影响相对较小，但投资客群对于物业的选择将逐渐慎重。合肥2003年2004年2005年2006年2007年第一产业8.54%9.16%6.20%5.75%6.00%第二产业49.88%50.40%44.80%47.55%48.80%第三产业41.5

6、8%40.44%49.00%46.70%45.20%芜湖2003年2004年2005年2006年2007年第一产业8.28%7.88%7.46%6.40%未公布第二产业51.68%52.37%53.01%55.96%第三产业40.04%39.75%39.53%37.64%巢湖2003年2004年2005年2006年2007年第一产业缺失24.90%23.20%22.20%第二产业37.10%39.30%41.70%第三产业38.00%37.50%36.10%宏观环境——产业结构从长江四大米市定位的商贸城市逐渐变成了以商贸流通业、汽车产业、电子电器

7、生产业、新型建材生产业为主的装备制造业城市。巢湖初步形成了以特种电缆为主导、以磁性材料为补充的电子信息产业发展格局。作为省会城市，合肥逐渐形成了汽车、装备制造、家用电器、化工及轮胎、电子信息及软件、新材料、生物技术及新医药、食品及农副产品深加工8大重点产业。合肥“十一五”时期，合肥将逐步建设成为全国重要的现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。芜湖大力培育一批“芜湖制造”的名优品牌；逐步形成具有芜湖产业特色的现代工业体系；以信息化带动工业化，培育产业核心技术，打造具有自主创新能力的产业集群和自主知识产权的主导产品体系。巢湖做大、做强

8、高沟电线电缆产业集群；乌江化工产业集群；槐林渔具产业集群；庐江磁性材料产业集群；富煌钢结构产业集群；大力建设旅游休闲度假基地。宏观环境—