墨尔本一年涌入93500人居全澳之首

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1、墨尔本一年涌入93500人居全澳之首时间:2010-08-24　　墨尔本的人口大幅增加，2008/09年度，又有93,500人涌入这个城市，创出新高纪录，在全澳各州府城市中增幅最高。澳洲统计局的最新数据显示，墨尔本以及维州次发达地区的人口暴增，到今年7月，预计总人口数将达到400万。去年，60%的新增人口都聚集于市中心20公里以内。在这一地区外，新增人口则为55,586人。而商业中心区的周遭的房价越来越高，这使得购房者不得不一步步地退到了市郊。单是Wyndham的人口便增长了10,758人，增幅为8

2、%。该地区也包括Werribee在内。55年前，整个维州的人口增长也不过这个数。Berwick-Cranbourne地区的Casey的人口增加了8430人。Melton增加了7306人，该地区也囊括了新的城郊，比如CarolineSprings。东北的Whittlesea也增长了6537人。而距离墨尔本市57公里，恰在这个城市边缘地区的Pakenham的人口在一年内增长了10%，从33,710人增至37,081人。在墨尔本中心地区，由于开发商已经停止在此兴建新的住宅公寓，因此人口增长确实有所减缓。但

3、是实际上，各城区的人口增长幅度都已经达到了高峰期，越来越多的人涌了进来，在这个城市落脚。在墨尔本的内城区，比如Moreland、PortPhillip和GlenEira以及如Brimbank、Boroondara和Monash这样的中部城区的人口增长都超过了2000人。但是在城市的外围，人口的增长势头同样非常强劲。Geelong以及SurfCoast增长了4000人，Ballarat以及Bendigo则分别增长了2000余人，从Mildura到Colac以及Bairnsdale的增长速度也差不多。从

4、全澳的人口增长数据看来，悉尼人口又开始迅猛增长，2008/09年间增长了85,394人至450万人。五年前，悉尼的人口增长速度下跌至澳洲第四名，位居于珀斯、布里斯班之后。由于年轻人无力承担高昂的房价，纷纷弃悉尼而去，因此它的人口增长只有23,374人。维州州长布伦比重申了维州人口增长的计划，称人口的增长将有助于推动经济的发展。“这样高速的人口增长并非第一次，比如二战后的婴儿潮时期，墨尔本的人口便翻了一番。虽然长期的计划并不稳定，但是我们有理由相信经济的发展要快过人口增长。”据2010年4月7日《悉尼

5、晨锋报》报道，本周二澳央行再次加息25基点，将官方现金利率提高至4.25%；尽管有担心不断上涨的利率将影响房价，但未来数月悉尼和墨尔本的房价将不受加息影响继续上涨。澳洲开发商表示，未来买家将被迫支付更多的钱来买房，因为尽管需求上升，供给却不断减少。全澳项目市场推广集团MLG的研究表明，今年十分有限的住房供给抬高了房价，特别是在悉尼。新建住房的短缺已经到了十分危险的程度，许多开发商因无房可建而倒闭或被迫迁往他州发展。新州MLG经理弗里曼（ChrisFreeman）说，悉尼房产市场比起人口增长来说，供给

6、严重不足，因此今年悉尼房价涨幅必将领涨全澳。“如果你关注人口增长与新房供应的关系就会知道，全澳都处于供给不足的状态。这是一个全澳普遍的现象，但是在新州尤为明显，营建许可的数量甚至比20年前还少，而人口增长率却是20年前的1.3倍。”弗里曼说，“当前营建许可的数量只是20年来平均需求的40%多一点，这意味着人口每增加4人，只有1个对应的营建许可。”在维州，这个比率是每2.3个新增人口对应1.5个营建许可。弗里曼说，供应压力促使悉尼房价在上季度有强劲增长，但是由于统计滞后的原因还没有完全反映出来。“我们

7、在悉尼的预售项目有十分强烈的需求，而我们经手销出的转卖房，其资本增值也远高于统计数字。”弗里曼承认，首置业者负担不起买房确实是个问题，但首置业者毕竟只代表14%的买家。“只要投资者能得到明显的回报，房价就只会上涨，今年新州投资者贷款金额增加了30%，这个趋势还会继续下去。”MLG预计，跨州和来自海外的、手中持有巨额现金的投资者将带来更多的房价上涨压力。住房短缺才是关键尽管澳央行正在寻求更多的加息来抑制房市过热，但房产中介商们却表示，澳洲房市发热的原因根本不是低利率，而是严重的土地和住房短缺。加息虽然

8、会让一部分买家感到肉痛，但却很难动摇大多数买家置业的决心。住房短缺意味着人们只会加快“抢房”的步伐。新州房产协会的斯图尔特（WayneStewart）认为，加息不可能消除房市泡沫，“因为房价是由供求关系决定的，而不是利率决定的。我们最大的问题就是住房短缺，这绝对是个社会危机。当人们想买房的时候，我们没有释放出足够的土地来建新房，而这导致了价格上涨。”斯图尔特表示，利率上涨会令那些已经背负巨额房贷的人非常辛苦。“我们会看到悲哀的案例出现，一些人简直没法糊口，我们会看到丧