江西丰跃香港名城营销策略报告

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1、江西丰跃·香港名城营销策略报告一、项目规划楼层业态分布建筑面积（㎡）负2层地下停车场、设备房17357负1层超市、品牌服饰、饰品、鞋类、皮具、精品、食品、保健品、各地美食、休闲餐饮等156661层黄金珠宝、化妆品、钟表、眼镜、饰品、银行、手机、数码、潮流服饰、大众服饰、药店、连锁电器、鞋类、皮具、箱包、西式快餐等141472层连锁电器、成熟女装、时尚女装、男装、休闲餐饮、牛仔服、内衣等152433层影院、休闲餐饮、动漫、电玩、品牌折扣店、运动休闲服饰、健身器材、户外用品、家居、床用、工艺品等154434层风情酒吧街、环球美食城、大型酒楼、美容美体、健身、动感冰城等126

2、185层办公室4530合计/95004二、其他相关资料1、“上饶的城西，上海的浦东”项目位于上饶城西，随着凤凰大道等主要通道的改造和兴建及政府的搬迁，县城和市中心完全融为一体指日可待。2、周边商业气氛及人气相对较差3、项目地形、地貌、地质情况复杂三、项目地块SWOT分析（一）优势分析——strengths1、地理区位特殊；2、交通条件便利；3、产业基础较强，毗邻上饶经济开发区；4、大型商贸物流业发展势头强劲，三清山大道商贸带已具雏形；5、经济社会发展站在了新起点，十一五将加大城西发展力度。（二）劣势分析——Weaknesses1、项目是开发商初次界入上饶房地产行业的开山

3、之作，缺乏知名度与品牌形象；2、项目地块周边住宅楼盘的开发尚未形成气候，还未被大部分消费者认可，特别是上饶市城区居民；3、项目地块所属区块现阶段的交通、配套尚不成熟、完善，生活便利度不同；4、项目地块地貌起伏不一，南北落差较大，土地平整费用成本较高，且建设地质条件较差，项目地下工程成本将高于市县其他同类楼盘；5、城西经济比较落后；6、城区格局松散零乱；7、商业网点零乱，氛围不浓；8、外出消费成为一种习惯；（三）机会点分析——Opportunities1、经济梯度差距显著，产业转移加速。2、城区融入市区正在稳步实施。3、市级行政中心西移。4、明确了旭日片作为市级商业副中心

4、的定位。（四）威胁点分析——Threats1、国家新的房地产调控政策出台后，全国房地产行业进一步的发展趋势尚不明确，政府的举措是一个不确定因素，将会直接影响整个市场的走向；2、银行房贷利率和贷款门槛的提高直接增加购房者的付款压力，影响购房者的购房心理；3、消费外流趋势可能加剧；4、目前项目周边生活配套条件落后，将会直接影响客户对项目的关注程度和认可度；5、消费外流趋势可能加剧；一、营销推广目标1――树立产品形象、通过整合营销手段、迅速完成项目销售及招商任务2――建立项目品牌、为项目后期可持续经营做铺垫3――取得三赢，开发商、投资客、经营户共赢4――通过项目品牌树立、提升

5、开发商品牌、为开发商后续项目开发提供良好品牌保证二、营销推广前的思考根据项目实际情况，我们认为本案的营销推广应该遵循以下原则：1、前期蓄势要充分——高台蓄水，概念传播无论是板块的启动还是本案概念的传播推广都需要较长的时间进行。因此，我们应该在正式推广销售之前进行充分的蓄势和市场预热。这一阶段，我们需要做好以下工作：◆通过对来访客户的分析，来检验目标消费群市场定位是否合理而准确，同时了解其抗性和购买阻力。◆进行产品概念和营销主题的炒作与宣传，在饶城商业市场塑造品牌形象和扩大知名度，借此吸引目标客户的关注。2、初期推盘要谨慎——少量面市，试探市场在推广初期以少量产品的推出进

6、行产品和价格的市场检验，以利于后期大量产品的合理调整和正式面市，提高项目整体营利水平。3、借势作市，结合08年奥运会将项目快速出货三、营销推广思路1、先造势再作市――为项目树立核心价值体系及营造良好的销售氛围，是项目取得市场份额最为关键的一步2、注重炒作、高打高举――目前项目虽所处上饶城西核心位置，但周边商业及人气不浓及新兴的投资方式，对上饶投资市场是一个全新的考验。因此，前期市场预热炒作是项目成败的关键。3、立体传播、主次明显――通过对上饶实际传播途径的分析，找出最适合项目传播的途径，争取以最小的投入赢取最大的回报4、低价入市、快速出货；分期分批推出、价格稳步提升――

7、价格是最为敏感的话题，我们选择了保守的价格起步，后续逐步提升策略，因为价格策略对开发商而言只有一次机会5、促销策略、多管齐下――通过各种促销手段，如活动促销、人员促销、价格促销达到理想的销售目标6、销售策略、销控把握――通过优铺与劣铺的搭配销售，造成项目持续热销的局面7、立足上饶，全面撒网――尽量降低项目风险，扩大客户群，吸引不同层次客户8、政府搭台、企业唱戏――利用开发商与政府良好的关系，在活动中贯穿政府支持将起到意想不到的效果四、推广手段1、平面媒体平面媒体运用方面，在上饶地区可用的主要有报纸、户外、灯箱、车体等媒体。从上饶当地媒体效