山东沂水大名城2012年营销策略

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1、呈：开城地产大名城2012年营销策略大名城2012年营销策略第三部分：年度营销策略（2012年3月1日——2013年2月3日）第一部分：2012年宏观市场研究（详见ppt）第二部分：2012年沂水地方市场研究（详见ppt）一、项目背景1、项目整体背景1）、目前处于市场领头羊的地位，在沂水市场具有较高知名度。但是城市市场也已出现许多品质相对较高的楼盘，市场份额分流严重，城市高端项目之间的竞争非常激烈。2）、一期的交房和入住、春风广场交付使用、二期工程进度与营销目标不断实现，形成了较强的市场影响力和相对优良的市场口碑。但是

2、，项目整体美誉度仍然不够，细节品质推广仍有空间。3）、在逐渐转暖的市场中，项目剩余房源多为大户型跟顶层，产品类型不够丰富，在无新房源加推的情况下，缩小了项目目前的目标客群，且在一定程度上降低了项目的竞争力。16/16呈：开城地产大名城2012年营销策略1、目前可售房源和年内可供房源产品简析目前剩余房源此批房源包括17#楼、18#楼部分小高层住宅产品、19#—22#楼4栋多层住宅的剩余部分，此类产品约50-60套；23#楼的小户型产品，剩余100余套；23#楼三层底商，建筑面积约5600平方米，21#楼两层底商，建筑面积

3、约2650平方米。单纯就局部产品而言，其概念空间、价格的可调控空间、营销推广、招商方式方法、客户类型等相对较为丰富。1）、17#、18#楼为两栋11层纯住宅，约剩余28套，其中包括18号楼的半个单元，面积区间113㎡-136㎡。113㎡的户型目标客群主要为刚需和改善型客群；136㎡的户型主要改善型实力客群。户型良好。2）、19#、20#楼为两栋6层以相对偏大户型为主的纯住宅，剩余房源多为顶层，约15套，其中7套顶层、7套底层、一套5层，面积区间111㎡-133㎡。单纯就户型大小来看，主要目标客群为刚需和改善型客群，但是

4、因主要在顶层或底层而滞销，则降低了剩余房源的产品品质，可将目标客群缩小到刚需客群。3）、21#楼1-2层为商业，3-6层为住宅，住宅户型兼有三室、两室两种，户型面积约122㎡，剩余9套。位于项目二期东区商业内街范围内，适合在住宅的基础上做一定的商业价值、商住楼价值双重概念及其结合的优势的推广，以实现商业和住宅共有的价值空间。鉴于产品特殊属性，此两栋楼目标客群较为宽泛，可分为四类：一类是以居住为主的客群；一类是购房用作办公兼具投资；一类是投资出租；一类是为了在周边经商方便用作阶段性居住。16/16呈：开城地产大名城201

5、2年营销策略4）、23#楼1-3层为商业，4-15层为住宅，住宅以小户型为主（53—68㎡），另外包括少量87㎡、90㎡的户型，位于项目东南角商业街范围内，适合推广单身公寓、投资小户型、商业互动价值、商住楼价值等多重概念及其结合的优势，以实现小户型较好的利润空间。鉴于产品特殊属性，这两栋楼的目标客群主要可分为三类：一类是用作过渡性居住的年轻人，因较小的户型所产生的低总价比较适合他们的经济承受能力；一类用作投资，出租的同时等待物业升值；一类是用作商业办公。5）、21#与23#楼底层商业，其中21#楼南为商业内街，23#楼

6、北为商业内街、外接鑫华路主干道，其商业价值主要体现在鑫华路、振兴路交叉口所在的重要区域价值。21#、22#商铺为沿（小区内）街2层商铺，面积较大；23#楼分为东西两个部分，内部结构复杂，如果整体使用，未必与市场吻合，分割使用，公摊特别高。年内可供房源预计：12号楼2个月左右可供应市场，建筑面积约5千平方米；2号楼在提前预测市场需求的情况下，2个月左右也可具备预售条件，建筑面积约1万平方米。其它17、18号楼北面的十余个楼座，可根据市场需求随时开工。3、年内可售房源SWOT分析1）、优势区位优势：16/16呈：开城地产大

7、名城2012年营销策略a、位处新老城区最紧密交界处、河东河西两大居住板块的交界处；西部又为沂水传统的文教区；北靠沂水老城区，南临沂水经济开发区；是沂水大规划范畴中的城市中心。b、位于旅游景点的必经之路上，如地下大峡谷、地下画廊、天上王城、地下荧光湖、沂蒙山革命根据地等，项目对外昭示性较强。交通优势：鑫华路边上，沂河大道、双城路等多条市政主干道经过，交通通达性较好，10分钟可覆盖沂水老城区、河西教育区、南部产业区。配套优势：周边配套丰富（参考项目整体配套优势）；自身又配比多种物业类型——商业、住宅、商住楼、公寓，自身给自

8、身配套，具有很好的互补性。投资优势：小户型部分总价相对较低，投资门槛较低；同时又属于过渡型产品，在居住上可进可退。财富保值性：CPI持续处于高位，通货膨胀严重，每年高达6%左右，而银行的年利率也仅仅在3%左右，短时间内难以改变负利率的状况；而股票、期货、基金等其它投资渠道投资风险过高；沂水房价每年以15%左右的速度增长，投资房产是