[房地产]鸿越商贸中心策划方案(doc 19页)

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1、“鸿越商贸中心”策划方案目录一．引言二．项目基本情况 （一）项目位置（二）项目标地（三）预估销售周期三．项目定位 （一）项目优劣势分析（二）项目定位及主题命名与中心广告语四．各阶段销售策略及宣传推广策略（一）准备酝酿期（二）门市公开期，商场预约期 （三）门市引爆期，商场过渡期 （四）全面强销期（五）持续销售期（六）二次高潮期五．宣传推广计划（此方案没有对销售价格进行核定，因为没有全面的市场调查，在一个周内对周边进行全面的市场调研后重新对价格进行核定，目前此方案是按开发商提供的销售价格下拟定的）引言本人根据前期对莲花池周边市场调研的资料，并结合在实际工作发现的不足之处，及时调整了工作的方向和重

2、点。有针对性地选择了与本案相比具有较强竞争力的项目，进行了的摸底考察。包括对商场及目标消费群体的进一步调查、研究及分析，还对龙马潭区人们的消费习惯进行了解。通过与各业内人士交流，从各个角度了解莲花池。此外，本人也对各主要媒体情况、受众喜好方面进行了充分的调查，初步与各媒体代理商接洽并建立了良好的合作关系。上述各项工作为制定一个切实可行的营销方案、做好“鸿越商贸中心”的销售工作及宣传推广活动提供了有力的保障。现结合目前该项目的进展程度拟订此方案。一、项目基本情况1、项目位置：泸州市龙马潭区莲花池2、项目标地：龙南路门市总建筑面积：791.1平方米；负一层商场总建筑面积：2500平方米；项目后街

3、门市总建筑面积：1636.03平方米；3、预估销售周期：2004年9月－2004年10月为酝酿准备期；2004年10月－2004年12月为门市公开期，商场预约期；2005年1月1-10日为门市引爆期，商场过渡期；2005年1月10日－2月为全面强销期；2005年2月－3月为全面持续期；2005年3月－5月为二次高潮期。备注：1、销售周期的时间主要受工程进度、政府相关手续、销售状况及预约情形等因素影响，可随之调整。2、门市引爆期可提前或滞后，由预约情况决定，预约量达到一定数额时（50%），方可引爆。一、项目定位1、项目优劣势分析l优势分析1）龙马潭区莲花池是区政府折迁改造的重点区域，在未来3年

4、内，龙马潭区莲花池居住人口将超过15万，龙马潭区的人均消费水平预计将翻两翻，区政府将进一步扩大招商引资工作，促进龙马潭区经济的发展2）地处龙马潭区商业街的龙头位置十字路口，商业氛围浓厚，道路交通体系良好3）预设大面积停车场，一则弥补龙马潭区车位不足的现状，再则可作为商场的小“磁场”4）与知名营销管理团队汇通百货合作，经营理念先进5）商业及办公配套齐全，大型SHOPPING　MALL及情景步行街购物新方式（要求开发商将后街改造为步行街）6）2500平米地下超市，聚集人潮（待定）；5000（估计）平米大型SHOPPING城——汇通百货是目前龙马潭区唯一的大型购物场所，也会为商场带来一部分商机7）

5、通过汇通百货将吸引大量投资客如引进：（家乐福、好有多、麦当劳、肯德基），营造商业气息将周边门市带入一个全新的销售高度；l劣势分析1）龙马潭区目前人均收入较低，小商小贩人员较多，导致消费能力有限；2）龙马潭区莲花池商业区行业零乱，主要以百货批发为主，商业竞争较激烈，容易导致门市定位不准，进入本行业销售竞争白热化状态；3）龙马潭区莲花池商业市场已接近饱和，一些商场已面临倒闭的危机，使人们对商业项目持观望态度，投资热潮逐渐冷却4）开发商在泸州市还未树立自己的企业形象，消费市场的认知度较低虽然地处商业街的龙头位置，但人潮较少，非商业核心地带1、项目定位通过对泸州市龙马潭区莲花池消费市场的调研及征求部

6、分消费者的意见表明：目前，龙马潭区没有大型的购物娱乐场所；没有可供儿童嬉戏的室内场所；没有充足的停车场。因此，根据市场需求并结合项目情况，本人将项目定位为集办公居住、购物休闲、餐饮美食、娱乐观光为一体的大型SHOPPING　MALL。项目经营划分：底层为超市一层为汇通百货的卖场周边门市为配套商业，二层为汇通百货卖场三层为儿童游乐场所、咖啡吧、酒吧、宾馆等主题命名：新时代MALL广场中心广告语：聚龙马精神展时代风采（定位于档次上的广告语）龙马首席一站式购物广场（定位于经营模式的广告语）广告语跟随项目名称出现在项目LOGO中二、各阶段销售策略及宣传推广策略一）准备酝酿期此阶段，项目处于前期准备与

7、市场预热状态，是销售工作展开的基础，只有“基础”稳固“大厦”才能坚实。为了奠定一个稳固的基础，我们的主要任务一方面是通过媒体根据项目进展情况发表大量的新闻性报导，吸引消费市场的注意，逐步树立企业形象和项目形象，达到市场预热升温和为开盘造势积累目标客户的目的；另一方面也是为销售工作全面展开做准备的时候，包括项目规划设计方案的审定，售楼处的筹建及销售道具的准备等。l规划设计方案的审定(9月10日前确定)规划设计方