投资性房地产会计核算存在的问题及对策【开题报告】

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1、本科毕业设计（论文）开题报告题目投资性房地产会计核算存在的问题及对策学院商学院专业会计学班级会计071学号学生姓名指导教师完成日期2010-01-0810一、论文选题的背景、意义（一）背景近几年，随着我国经济的快速发展，特别是房地产业的蓬勃发展，企业出于资金保值增值的目的而投资房地产已成为一种普遍的经济现象。长期以来，在我国的会计实践中，企业将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产和无形资产看待，计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧和摊销的处理方法。然而，投资性的房地产在经过数年后，其市场价值一般不但不会因计提折旧和摊销而低于初始投资成本，而且还经常高出其初始投资成本而大幅增值。因

2、此，将投资性房地产等同于一般的固定资产和无形资产，显然无法体现此类资产的经济实质。为了规范投资性房地产的确认、计量和信息披露，我国财政部于2006年2月根据《企业会计准则——基本准则》，发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》(CAS3)，首次在我国会计准则体系中引入投资性房地产的概念，并对投资性房地产的确认、计量、转换、处置和披露等各个方面进行规范。然而在投资性房地产得会计核算方面仍然存在着许多问题，会导致会计信息质量的失真等问题。（二）意义随着投资性房地产在我国现实经济生活中的比例越来越大，财务会计界对投资性房地产的会计处理面临许多挑战。本文通过对投资性房地产会计核算存在问题的

3、分析，提高了会计信息质量，改善财务报告的列示，从而为会计信息使用者提供更有用的会计信息，有利于促进我国会计准则与国际会计准则趋同。（三）文献综述1、投资性房地产会计的研究背景近几年，随着我国经济的快速发展，特别是房地产业的蓬勃发展，企业投资房地产，其目的是出于资金的保值增值，这已成为一种普遍的经济现象。在我国的会计实践中，长期以来，企业把投资性质的房地产看待成普通的固定资产和无形资产，按历史成本入账和分期计提折旧和摊销的处理方法是计量上的使用办法。然而，在经过数年后的投资性的房地产，其初始投资成本一般不但不会因为计提折旧和摊销而高于市场价值，而且其市场价值还经常大于他们的初始投资成本从

4、而大幅增值。因此，将投资性房地产与一般的固定资产和无形资产视为相同，显然没有办法10体现此类资产的经济实质。为了规范投资性房地产的确认、计量和信息披露，我国财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》(CAS3)，这是根据《企业会计准则——基本准则》颁布的，这使得投资性房地产的概念第一次被引入在我国会计准则体系中，并规范着投资性房地产的确认、计量、转换、处置和披露等各个方面。然而在投资性房地产的会计核算方面仍然存在着许多问题，这些问题将会导致会计信息质量的失真。2、投资性房地产初始计量的会计核算的研究成果（1）投资性房地产的确认方面的研究IASB在改进后的《国际会

5、汁准则第40号》中指出，有关投资性房地产的初始成本和后续支出适用统一的资产确认原则，即“当且仅当下列条件满足时，投资性房地产才确认为一项资产：(1)与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业：(2)投资性房地产的成本能够可靠地计量。”英国SSAPl9和香港SSAPl3对此问题的规定都比较简单，认为投资性房地产不是为了企业经营的消耗、而是作为_种投资而持有的，它的处置不会严重影响公司经营活动，因此，对它需要采用与一般固定资产不同的会计处理方法。《企业会计准则下公允价值计量下的投资性房地产会计核算与纳税调整》（张志勇，2009）中指出：投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：①符合投

6、资性房地产的定义，即为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。②与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。③该投资性房地产的成本能够可靠地计量。根据上述规定，企业应对其固定资产、无形资产等进行重新分类，并对确认的投资性房地产进行恰当的会计处理。（2）投资性房地产的初始计量方面的研究IAS40第17段规定，投资性房地产初始应按其成本计量。交易费用应包括在初始计量之中。具体来说，外购投资性房地产的购置成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出。同时，IAS40允许投资性房地产的初始计量可以在成本与公允价值之间选择。自建投资性房地产的成本指投资性房地产建造或开发完工的成本，在

7、完工日之前，企业应采用IAS16号“不动产、厂场和设备”。在完工日，房地产成为投资性房地产，应采用IAS40。启动费(使房地产达到完工状态所必需的启动费除外)以外的其他小正常支出、损失，不作为投资性房地产的成本。IAS40对投资性房地产初始确认后发生的后续支出，与其初始成本的确定一致，统一适用普遍意义上的资产确认原则，即原来适用于初始成本的确认原则。10《关于投资性房地产的会计核算》（王俊杰，2010）中指出：投资性房地产应当按照成本进行初始计