房地产项目(公司)并购律师实务

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1、房地产项目（公司）并购律师实务主讲人：王龙兴引言：今天咱们交流的是房地产项目或者公司的并购，我主要讲六方面的内容：第一，跟房地产公司项目并购有关的一些重要知识点。第二，房地产项目公司并购的动机，为什么要做并购，有什么样的动机。第三，是房地产项目或者公司并购的主要方式和决定因素，实践操作当中都有什么样的方式，每种方式都是由哪些因素决定的。第四，房地产项目公司并购的主要环节，都有哪些环节以及在哪个环节当中经常发生哪些问题。第五，房地产项目公司并购疑难问题的探讨，在并购过程中或者并购以后发生的一些问题，而且这种问题可能在实践

2、当中比较难以处理和探讨。第六，作为律师怎么去接谈房地产项目或者公司并购的业务。主要讲这六方面的问题，希望在讲的过程中大家互动。第一部分  房地产项目（公司）并购有关的重要知识点一、获取房地产项目的几种方式咱们去做房地产公司或者公司的并购我们都有哪几种方式，比如你想做房地产开发，你要去拿项目，都有哪几种方式？我做了总结归类：一种是直接方式，一种是间接的方式。（一）直接方式在直接方式里，现在政府公开的招投标、招拍挂是现在主流的方式，是直接获取项目的一种方式。在直接方式里，公开招拍挂这种方式包括招标、拍卖、挂牌这三种方式，现

3、在很多财务挂牌比较多，当然也有一些招标的，拍卖相对来说少一些，特别是现在因为土地价格太高，政府为了溢价不太倡导用这种拍卖的方式来做，现在挂牌的比较多。招拍挂的范围。哪些土地必须得招牌挂，哪些土地是可以协议出让的，这需要明确，经营性用地都需要以招拍挂的方式获取，还有一种非经营性用地，但有两个以上的用地者也需要用招拍挂的方式进行出让，协议出让范围非常窄，现在在开发区和科技园区的科技产业项目可以以协议的方式取得，其它的话要通过公开的招拍挂方式取得。另外，招拍挂里面规则我们也要弄清楚，国土资源部有一些具体的规定，大家可以去看，

4、最主要的规则一个是招标，招标不一定出价最高就能拿到，而是综合评标，这个方案可能比较适合这个项目，符合政府的定位，可能你就能拿到，不一定出价最高，还有一种是挂牌、拍卖，主要以出价最高的方式来取得，所以规则是不同的。直接取得的方式就是房地产项目的转让，原来公司有的项目现在不想要了，想出让，这种情况直接以转让的方式在实践中经常发生，但在房地产的直接转让里，《城市房地产管理法》第39条有个限制，第一，已经支付全部土地的出让金全部已经支付完，并且取得土地的使用权证，这是一个条件，第二个条件要完成开发的总成仔额要达到25%以上才能

5、进行转让，如果房屋已经建成了，要持有房屋的所有权证，这是直接转让的一个法律规定的限制性条件，但我们在实践操作中，做项目转让时，很多情况是没有达到条件的，但又想卖，对方也想买，这种情况在实践当中非常多，怎么办？这种没有达到开发的条件，法律规定25%的投资条件然后又转让，而且签署了项目的转让协议，这种情况下效率是怎么样的，在实践当中怎么处理，前几年这种案例非常多，前几年给你转了，转完以后，这种土地价格往上涨了，因为法律规定有限制条件，所以以法律规定的限制性条件来主张你的合同是无效的，然后让你把项目返回来，前几年这种纠纷非常

6、多。案例：2005年有一块500亩的土地，当时转让的价格是2亿，每平米600块钱左右，卖完以后，土地市场价格往上涨，所以转让一方向法院主张这个合同是无效的，理由是这个合同违反了《城市房地产管理法》的限制条件，所以主张合同无效。没有达到条件的情况下，项目的转让协议是不是无效的？合同法第52条有五项无效的情形：一是欺诈胁迫、损害国家利益的；第二，损害国家集体；第三，损害第三人利益的；第四，违反法律和行政法规的强制性规定；第五，以合法形式掩盖非法目的的。第五项是违反法律和行政法规的强制性规定，刚才这个律师说得很好，《合同法》

7、52条法律和行政法规的强制性怎么理解？合同法司法解释（二）第14条做了限制性的解释，强制性规定指的是效力性的强制性规定，也就意味着如果我所违反的不是效力性规定，是管理性规定，那么并不必然产生无效的后果。《城市房地产管理法》有一条规定：投资达到25%以上才转让这个项目、土地，那这到底是一个管理性规定还是效力性规定，作为管理性规定和效力性规定怎么去鉴别？【学员：如果是国家利益的话就是效力性规定，如果是当事人利益，就是一个管理性规定】那国家利益怎么判断？比如国有银行、国有企业，如果是损害了国有银行或者国有企业的利益，能不能视

8、为损害了国家利益？【学员：不能。】那什么是国家利益？【学员：社会公共利益。】对，表述为“社会公共利益”比“国家利益”更为恰当，如果这个规定本身是为了防止损害社会公共利益的规定，那么就属于效力性规定，从理论上讲你这个说法是对的，到底怎么鉴别是效力性规定还是管理性规定，效力性规定看两个条件：第一，如果法律和行政法规明确规定说这个违反了