征收房产税对房地产市场调控的影响分析

《征收房产税对房地产市场调控的影响分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

征收房产税对房地产市场调控的影响分析张颜亭区域经济学405430213144一、引言房地产税是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，美国为75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。而我国政府的财政收入并没有大量涉及房产税，除少部分试点征收房产税的地区重庆、上海等。近日，网络传言2014年1月1日起，我国将开征房产税，这个版本只不过是某房地产研究中心在《关于坚决变革房地产制度的建议》中提出的意见。相关人士指出，在上海、重庆两城市的房产税试点经验没有总结之前，仓促出台政策不现实。而且，这个版本的税率设置过高，不太现实。此前的试点中，重庆的税率分为0.5%、1%、1.2%三档，上海的税率为0.28%和0.42%两档。另外，在房产税征收的范围、税率等各个方面还存在很多的问题。网络上流传的房产税征收确实引起了广大网友的热切关注，人们对于房产税是否征收的政策出台也有很多不同的看法。随着2013年3月“新国五条”出台后，全国范围内并未再出新调控政策，楼市在少见的“政策平稳年”中一路走高。国家统计局数据显示，2013年前三季度，全国商品房销售面积为8.4亿平米，商品房销售额为54028亿元，同比分别大增23%和33%。2013年11月召开的十八届三中全会并没有明确指出楼市调控方向，也没有明确指出是否征收房产税，甚至没有提及“房产”二字。但是，全会提出要发挥市场在资源配置中的积极作用，还对土地改革提出了一些建议。可见，房产税是否在全国范围内推广取决于市场对房产的影响作用。对于以上房产税的分析，可以得出，房产税的征收不仅影响地方财政收支，还会影响广大居民的生活状况，最终对于我国经济发展产生重要的影响。对于以上房产税的分析，我们可以知道，房产税的征收不仅影响地方财政收支，还会影响广大居民的生活状况，最终对于我国经济发展产生重要的影响。本文通过对拉姆赛-卡斯-库普曼模型进行扩展，将房产税引入模型之中，进而分析征收房产税对房地产市场调控的影响。二、扩展的拉姆赛-卡斯-库普曼模型拉姆赛-卡斯-库普曼模型能够避免所有的市场不完善以及由异质性家庭与代际联系所引致的一切问题。此模型可以用来分析消费与投资的最优化问题，从我国目前的房地产市场来看，我国房地产市场涉及到的对象较多，包含广大的居 民，房地产开发商以及政府等，研究起来较复杂，而且我国跟房地产有关的税种较多，较复杂，鉴于房地产市场这两种特殊的情况，使得对房地产市场的分析较复杂，需要考虑的外在因素以及内在因素对很多。本部分排除一些外在条件以及房地产市场的特殊情况，建立一个相对理想的模型，主要是为了说明征收房产税可行的微观基础，推导出房产税的征收对房屋的消费以及房价的影响。假设在房地产市场中只存在购房者和卖房者，购房者相当于消费者即家庭，卖房者相当于厂商。在购房者中，家庭的效用函数为（1）其中，C(t)是在t时刻家庭每个成员的消费，u(·)是瞬时效用函数，他给出了既定时刻家庭每个成员的效用。L(t)是经济的总人口，L(t)/H是每个家庭的成员人数，ρ是贴现率。ρ越大，则相对于现期消费，家庭对未来消费的估价越低。在拉姆赛-卡斯-库普曼模型中，瞬时效用函数采取如下形式：，（2）这个函数形式便是著名的相对风险厌恶不变的（或CRRA）效用函数。以此命名的理由是该函数的相对风险厌恶系数（可被定义为）是θ，并且它因此独立于C。θ决定家庭将消费在不同期间转移的意愿，θ越小，随着消费的上升，边际效用的下降越慢，家庭越愿意允许其消费随着时间而变动。如前所述，卖房者在该模型中相当于厂商的行为。由于生产函数具有不变的规模报酬，经济是竞争性的，厂商因此获得零利润。正如索洛模型描述的一样，资本的边际产品是，这里f(·)是生产函数的紧凑形式。由于市场是竞争性的，资本获得其边际产品，又因不存在折旧，资本的真实报酬率等于其每单位时间的收入，因此，在t时刻，真实利率为：（3）在征收房产税之后，（3）式变为（4）其中，m是房产税率，即以税率m征收房产税。此处便是对拉姆赛-卡斯-库普曼模型的扩展或是修正。构建购房者的预算约束，该预算约束是其终生消费的现值不能超过购房者的初始财富与其终生劳动收入的现值之和，利率是随时间的变化而变化，将R（t）定义为，在0时刻投资的一单位产出品将在t时刻获得数量为的物品。因此，在0时刻，家庭预算为： （5）（5）式左边代表购房者终生消费的现值，右边代表购房者初始财富与其终生劳动收入用于购房的现值之和，K（0）代表经济的初始总财富，代表每个家庭的财富。购房者想在预算约束限定下最大化其终生效用。因此，需要用每单位有效劳动的消费与劳动去表示目标函数与预算约束。将c(t)定义为每单位有效劳动的消费，每个工人的消费C（t）则等于A(t)c(t)。家庭的瞬时效用函数（2）可以写为：（6）又因为,代入目标函数（1），（2）（7）在该式中，，由式（2）可知，β被设定为正值。同理，对预算约束（5）进行变形，得到：（8）利用新的购房者的效用函数（7）和预算约束（8）构建拉格朗日函数：（9）根据拉姆赛-卡斯-库普曼模型可以得出，（10）进一步得到， （11）而扩展后的拉姆赛-卡斯-库普曼模型中，，因此，征收房产税之前的变为，，假设开征房产税后的保持不变。与拉姆赛-卡斯-库普曼模型一样，扩展后的拉姆赛-卡斯-库普曼模型也是在和处达到均衡，当时，，在通常情况下，ρ是不变的，征收房产税之后1-m是一个小于1的数值，要想仍然保持均衡，必须变大，相应的k必须变小。如图1所示，ckk2k1图1在拉姆赛-卡斯-库普曼模型均衡路径的情况下，k的值变小，必然会使向左移动，而保持不变，从图1中可以看出，资产由k1降为k2,消费量降低，即购房者对房屋的需求量减少。当m=1%时，。当，，即，由于是不变的，故上升，相应的k值会下降。正如上述分析，增加m后的k下降，若要保持原来的平衡，c值必须下降，即消费量减少。因此，房产税的征收有利于控制房产需求。 从扩展的拉姆塞-卡斯-库普曼模型推导可以看出，在房地产市场开征房产税能够降低购房者对房屋的需求，进而降低房价水平。房产税的征收对于调控房产价格，抑制消费需求具有重要的积极作用。三、以南昌市为例分析房产税对房价调控的影响上述对于拉姆赛-卡斯-库普曼模型的扩展，加入房产税的因素，从购房者和卖房者自身角度的利益最大化出发，为了维持均衡状态，房产税征收会影响房产的销售。下面以南昌市为例，通过分析南昌市2007-2011年的商品房销售面积和平均销售价格，构建了简单的线性模型，利用spss对其进行简单的回归分析，得出相关系数。最后，在模型中加入房产税的因素，分析在假设南昌市征收房产税的前提下，房产税对房产消费的影响。根据相关资料得到南昌市2007-2011年的商品房销售面积和平均销售价格。如表1、2所示。根据表中数据构建南昌商品房销售面积和平均销售价格的关系模型。（12）其中，是指商品房的消费，此处即商品房销售面积，是房产销售价格，为的系数，衡量商品房销售价格对销售面积的影响。是指影响房产销售的其他因素，由于本文仅仅探讨房价对房产销售的影响，其他因素暂不考虑，是的系数，此处也暂不考虑。是指误差。表1南昌2007-2011年商品房销售面积（平方米）年份商品房销售面积住宅办公楼商业营业用房其他20073814195359910336974161278168402008383509435998641743211529219582009335478532645936557744639172201049468564636258578571983765436520115208441489301712572016228327421 表2南昌2007-2011年商品房平均销售价格（元/平方米）年份商品房平均销售价格住宅办公楼商业营业用房其他200725872519387539311612200863406601389043213499200934613361710277731546201037753637568663693969201145664331965075995245根据表1和表2的数据，利用spss对南昌市2007-2011年的房产销售量和销售价格做回归分析，分析结果如下图所示：CoefficientsModelUnstandardizedCoefficientsStandardizedCoefficientstSig.BStd.ErrorBeta1(Constant)2994788.3291039907.3262.880.064price7.009E-5.000.5871.257.298a.DependentVariable:consume我们主要关注对consume的影响，根据分析结果可以看出，为0.587，可见，price与consume具有很强的相关性。这也符合我国现在的国情，虽然房价一直处于上升阶段，这并没有影响房产的销售。根据前面对拉姆赛-卡斯-库普曼模型的扩展，加入房产税m后，式（12）改为（13）由于房产税直接引起房产价格的上升，故在该线性模型中，m只影响房产价格，对其他因素没有影响。重新分析价格对消费的影响，由于，故加入m后price上升，相应的也会对产生影响。 通过以上分析可知，南昌市房产税的征收通过影响房产价格影响商品房的销售量。虽然房价的上涨并没有给房产销售量带来较大的影响，但是加入房产税因素之后，会在一定程度上影响房产消费。四、结论从“国五条”的出台，到十八届三中全会的召开，我国政府在房地产领域不断探索，房产税的征收是改善房价，提高人民居住水平和生活水平的重要举措。但是，房产税涉及到政府、房地产商以及消费者等多方的利益，对于其是否征收将是一个需要认真探索的过程。从我国重大决策和政策的推行习惯来看，多采取“摸着石头过河”的方式，也大多是先行试点、而后稳妥推进的方式，这与我国的现实国情有关。个人房产税亦是如此。在上海、重庆刚刚开展试点之后，从理论上说，必须有一个对“试点”提炼和总结的过程和时间，这个时间段不会太短，没有一个一年或一年以上的观察和归纳总结期间，就很难真正看到试点的得与失。所以，无论从哪一方面讲，全国性推行房产税不能抱有过急心态。在审慎对待的基础上，稳妥推行，或是最科学、最符合国情的方式。本文通过扩展拉姆赛-卡斯-库普曼模型，将房产税纳入模型之中，提出房产税通过影响房产消费量实现对房地产市场的调控。以南昌市2007-2011年房价水平和房产销售数据为例，构建线性相关模型，利用统计软件得出房价和房产销售的关系，再在扩展的拉姆赛-卡斯-库普曼模型的基础上增加了房产税因素，分析了增加房产税后对南昌房产消费的影响。理论联系实践是任何政策提出的必经途径，我国房产税的征收以上海、重庆为试点出发，为我国未来通过房产税调控房地产市场提供了实践经验。当然，我国税制体制仍需要不断完善，房产税是否推广征收需要在不断的总结经验的基础上，结合我国房产市场的现状进行科学有效的决策，这样才能促进我国房地产领域的健康发展，不断促进我国经济的快速发展和居民生活水平的提高。参考文献：1.杜雪君，吴次芳，黄忠华.我国房地产税与房价关系的实证研究.技术经济，2008;92.戴维.罗默.高级宏观经济学[M].上海:上海财经大学出版社,20103.王耀中，等评拉姆齐模型对现代宏观经济分析的影响[J].湖南财经高等专科学校学报,2001,(5):1-4.4.刘永刚.固定生产要素对经济增长的作用研究-基于扩展的拉姆齐模型.经济问题.2009(1)