全球金融危机背景下的中国房地产市场走势分析

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1、全球金融危机背景下的中国房地产市场走势分析时间：2009-04-27来源：中国房地产综合开发网作者：中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心尹中立 　　中国房地产市场在多年连续增长后于2008年进入调整期，不少业内专家预期这个调整期在短期内很难结束。但官方统计数据似乎与此相悖。数据显示，2009年以来，许多大中城市的商品房交易量，特别是二级交易市场量急剧放大，房地产市场似乎又步入了“春天”。如何看待这一现象呢？　　这首先要从以下四点来分析：美国次贷危机对我国房地产的刺激；全球金融危机对我国房地产的冲击；关于房地产波动周期的探讨；当前的市场交易活跃的背后。　　一、美国次贷危机对我国房地

2、产的刺激　　美国次贷危机对中国房地产市场的影响分为前后两个阶段：第一个阶段是2008年9月15日雷曼兄弟倒闭之前。这一阶段，美国次贷危机对中国房地产市场的影响实际表现为助推中国房地产价格上升。雷曼兄弟倒闭之后，发端于美国的次贷危机演变为全球性金融危机，随着全球货币资本流向发生改变，大宗商品开始去杠杆化及去库存化，以及中国股市价格下跌形成的财富挤出效应，中国房地产价格开始下跌。为什么会产生这种现象呢？　　1、美国次贷危机时宏观经济运行状况　　美国房地产市场于2006年出现拐点。2006年初，美国新建商品房销售率由2005年的1.4%左右的高峰下跌到1.2%，之后逐年下降，直到2009年的

3、0.2%（图一）左右。与此同时，美国房地产市场的次级贷款的违约率也开始上升到2007年的12%左右（图二）。次贷危机开始爆发。　　次贷危机对美国经济的影响并没有马上显现出来，美国经济增长走势在2008年第三季度之前并没有明显减速,但从第四季度开始美国经济出现明显衰退（图三）。随着美国私人消费支出对GDP的贡献度从08年第三季度开始为负数，次贷危机开始演变为全面的经济危机（图四）。　　　　　　 　　 　　　　　　 　　　　图四：美国个人消费支出率　　 　　2、次贷危机阶段的美国的货币政策操作对中国的金融体系的影响　　经济危机的发生，使在美国不得不采取连续降息的货币政策（图五），2007年

4、9月以来，美国连续8次降息。由于当时全球性通货膨胀仍非常严重，中国和西方等主要发达国家并没有同时采取降息的方式，相反，为控制不断上涨的物价，中国在2007及2008上半年不断加息（图六）。这就从客观上造成中美货币利息差，美元的贬值加剧了人民币升值的压力、我国外汇储备急增（图七），出现了金融体系的流动性过剩，随之资产价格飙升，房地产首当其冲。  　　　 　　 　　　　 　　二、全球金融危机对我国房地产市场的影响　　1、 雷曼兄弟的破产危机演变为全球金融危机　　2008年9月15日，雷曼兄弟倒闭。雷曼兄弟的倒闭使得全球金融市场出现心肌梗塞，主要表现为以下三点：一是信用冻结；二是金融机构开始

5、去杠杆化；三是金融市场财富迅速缩水，与次贷有关的金融类公司的市值迅速减少使商业银行等金融机构的信用扩张能力迅速下降（图八）。全球金融市场出现了严重的流动性危机。　　      金融危机通过资本流动及国际贸易两条渠道传播到发展中国家。从国际资本流动的途径来看，以俄罗斯、巴西等“石油美元”和“商品美元”为代表的国家，在金融危机后资产严重缩水，于是，大量的外资因新兴市场国家基本面状况的恶化和自己对流动性的渴求，急速离场，造成这些国家的金融市场更加剧烈的波动，也导致了这些国家的货币大幅贬值。遭遇这种情况最典型的国家是冰岛及“波罗的海三虎”（立陶宛、爱沙尼亚、拉脱维亚）。从国际贸易途径来看，金融

6、危机使大宗商品价格跳水，实体经济出现去库存化，国际贸易急剧萎缩，BDI指数从12000点跌到1000点以下（图九）。发达国家的进口减少，对以出口为导向的发展中国家产生严重影响，甚至可能导致部分国家出现政治危机。          2、全球经济危机影响我国房地产的三条途径     1）资本撤退。全球经济危机对我国房地产市场的影响首先表现为对我国货币市场资本流动的影响。简单地说，这种影响就是随着私人资本投资减少甚至撤退，来自海外的房地产投资及需求减少，其他资产价格变化情况相同（图十），房地产价格开始下跌。这一点，我们可以从中国的外汇储备数量的变化与大宗商品价格变化中看出。2006年9月开始

7、，我国每月增加的外汇储备大约在200亿美元左右。而到了2008年第三季度，国际私人资本开始纷纷撤退。外资的大量流入流出首先造成了包括房地产、大宗商品在内的资产价格大幅飙升，为抑制不断高企的房地产价格，我国政府甚至频发“限外令”。2008年9月15日雷曼兄弟倒闭之后，全球大宗商品价格（图十一）、油价（图十二）、钢（图十三）、铜（图十四）等资产价格暴跌。            　　                         2）国内房地产炒家