土地储备机构贷款融资财务核算办法探讨

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1、土地储备机构贷款融资财务核算办法探讨摘要:土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。各地方政府纷纷根据自身情况成立了土地储备、整理机构，作为市政府或国土部门的一个事业单位，负责土地一级市场的开发、整理和储备工作，土地融资也随之兴起，目前，土地融资已成为许多地方融资的重要部分。近年来，“获得贷款—一级开发—推向二级市场—偿还贷款”成为很多地方的土地融资模式。土地储备机构进行融资，其还款来源主要是“土地出让收入”，但在2006年实行彻底的“土地出让收入”收支二条线后，该收入成

2、为财政预算外收入，直接上缴国库，不再由土地储备机构“自收自支”，在此情况下，土地储备机构进行融资时，不能直接向银行展示其还款能力，本文讨论的就是在此种情况下，在执行《土地储备资金财务管理暂行办法》的同时，怎样使土储机构的财务核算能更好的满足金融机构贷款的要求，尤其是在部分地区土地出让收支预决算管理制度尚不完善的情况下。关键词:土地储备土地出让收入土地储备资金融资目前，国务院、财政部对土地出让收入实行了严格的收支二条线管理，但有些地方政府未按照国办发[2006]100号、财综[2006]68号文件建立健全年度土地出让收支预决算管理制度，对

3、土地储备资金的拨款历年没有下达明确的预算金额或指标，也没有明确的土地出让收入分配政策，土地储备机构（以下简称土储机构）只能按实际拨入的土地储备资金确认“财政拨款收入”。有些地方财政部门返还土地出让收入往往时间滞后，土储机构通过账面确认的“财政拨款收入”不能真正展示土储机构的还款能力，且无法确认未返还部分尚有多少能形成储备资金，即土地全成本核算在土储机构，而对应的土地出让收入作为土储机构贷款的主要还款来源在财政部门核算，在上缴财政前，却不属于土储机构的土地储备资金。土储机构设置土地储备资金账套进行核算时，为了向银行展示其整体的还款能力，主

4、要有以下两种处理方法：其一是预测财政应返还额度，其二是将“土地出让收入”全额确认收入。一、预测财政应返还额度土储机构在土地使用权转让交易成交确认后，按一定方式（如：前期成本+土地出让收入×1%+土地出让收入×5%）确认“财政拨款收入”，同时挂列“财政应返还额度”科目借方，待实际收到财政部门拨付的预算资金后，冲减“财政应返还额度”。由于部分地方财政部门未安排上述预算资金，实际返还的金额也远远小于土储机构确认的金额，且往往时间滞后，导致土储机构虚列“财政拨款收入”。上述做法不符合《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号)“

5、第四条土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的‘收支两条线’管理。”及《土地储备资金会计核算办法（试行）》第4001号科目财政拨款收入“一、本科目核算当期财政部门拨付的土地储备资金。……三、财政拨款收入的主要账务处理如下：（一）土地储备机构收到财政部门拨付的土地储备资金时，借记‘银行存款’等科目，贷记本科目。采用财政直接支付的方式支付收储支出时，借记‘收储项目’、‘待摊支出’等科目，贷记本科目。”和第1004科目财政应返还额度“一、本科目核算实行国库

6、集中支付的土地储备资金年终应收财政下年度返还的资金额度。”的规定。二、全额确认土地出让收入土储机构按下列方式进行会计核算：a、收到竞买保证金借：银行存款贷：其他应付款—竞买保证金b、签订成交确定书借：应收账款—xx开发商贷：主营业务收入c、成交后上缴竞买保证金入国库借：利润分配—上缴财政专户款①贷：银行存款d、同时：借：其他应付款—竞买保证金贷：应收账款—xx开发商e、开发商上缴国库剩余地价款项，将缴款书交收储中心借：利润分配—上缴财政专户款②贷：应收账款—xx开发商f、收到财政拨款：借：银行存款贷：财政拨款收入月末：g、将收到的地价款

7、视为利润全额上缴财政：借：主营业务收入贷：利润分配—应缴财政专户款③=①+②h、将财政拨款视为上级返回利润借：财政拨款收入贷：利润分配—储备资金④i、结转交付项目成本借：利润分配—储备资金⑤贷：交付项目支出上述办法的好处为：（1）有效地避免了无依据确认“财政应返还额度”、“财政拨款收入”的问题，使账面资产水平更真实合理；（2）向银行办理贷款时，要以“土地出让收入”作为主要还款来源，因此从土地出让收入、开发成本全貌反映土地相关收支水平（包括土地出让收入由财政进行的最终分配，即不返还部分视为利润上缴），能更好地适应贷款融资的要求。但是此种做

8、法仍有不妥之处，主要为：（1）仍然与《土地储备资金财务管理暂行办法》相抵触，《土地储备资金财务管理暂行办法》主要精神就是土地储备资金实行专款专用、分账核算，实行预决算管理。（2）根据国有土地使用权出让收支管