江门市蓬江、江海区2012年房地产市场分析报告

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1、江门市蓬江、江海区2012年房地产市场分析报告一、主要指标一览时间开发投资(亿元)新开工面积(万平方米)竣工面积(万平方米)批准预售面积(万平方米)商品房成交面积(万平方米)商品房成交金额(亿元)存量房成交面积(万平方米)2012年55.66126.9118.06119.95117.4572.9766.24同比（%）-0.4-33.3-20.30.6-7.8-10.3-16.0二、概述1、开发投资缓中趋稳。新开工和竣工面积回落明显。2、土地供应量有所增加。房企购地较为谨慎。3、商品房供求总量维持阶段性平衡。区域结构变化明显。库存量相对合理。4、房价整体呈现窄幅震荡、稳中微降。5

2、、存量房市场的整体活跃度不如商品房市场。三、开发投资时间开发投资（亿元）（亿元）新开工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）施工面积（万平方米）合计其中住宅合计其中住宅2012年55.6640.27126.971.71118.06545.82同比（%）-0.4-8.1-33.3-46.4-20.3-2.3受严厉的调控政策以及2011年下半年至2012年一季度低迷的销售量所传导，2012年房地产开发企业纷纷减少开工量，放缓工程周期，使商品房开发投资各项指标同比均出现回落，9但这基本属于前两年快速增长后预料之中的正常回调。开发投资额和施工面积保持较为稳定。后市的潜在供应仍较为充足。见

3、图1图1四、商品房供应2012年，蓬江、江海区批准40个房地产开发企业预售商品房项目共40个，比去年增加8个；其中新开盘项目16个，比去年增加4个。时间商品房批准预售总面积（万平方米）住宅面积（万平方米）商业面积（万平方米）住宅套数（套）公寓套数（套）别墅套数（套）2012年119.95109.3410.1186438183460同比（%）0.63.0-24.2-0.5-2.975.6注：本报告中的别墅包含双拼、联排等低密度低层住宅，下同今年的商品房供应主要有以下几个特点：1、供应总量连续三年保持在比较稳定的水平。通过观察2008-2012年的批准预售面积情况（见图2、下表），

4、可以发现除了2009年的供应量偏少外，其余四年、尤其是最近三年来的供应量比较稳定而且始终保持供应略大于需求（成交量）。库存数量越趋合理。9图22009年2010年2011年2012年商品住宅批准预售面积77.54112.22106.13109.34商品住宅成交面积116.3996.1105.75102.92商品住宅待售套数4000610067007000库存消化周期（月）5.49.59.69.7注：库存消化周期=当年年末待售套数/当年月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。2、各月供应量总体呈现前低

5、后高，与成交量和库存量密切相关。年内先后出现过三次供应小高潮，分别是3月（借“回暖”之势）、8至9月（借“房博会”之势）、11至12月（借年末冲刺之势）。见图3，随着政策和成交量的趋于稳定，市场供应逐步淡化了传统旺季和淡季的概念。图33、江海区取代北新区成为供应的核心区域。与往年相比，今年9江海区的供应量大幅增加，套数比例达45%，其中又以城轨站附近和外海西江边的供应较为集中。受制于可开发土地减少以及存货的压力，使得传统热点区域北新区的供应比例仅占不足三成，城区的供应比例也下滑至不足一成。见下表近五年各区域住宅供应套数比例单位：%北新江海城区滨江、棠下杜阮潮连、荷塘2012年2

6、945871012011年56102010402010年4325174472009年3411385842008年5027135414、供应结构仍以中等户型为主，且比例有所扩大。面积在90至144平方米之间的供应套数比例占由去年的50%上升至今年的58%，其中又以中等偏小户型（90-120平方米）的供应比例增加较快。见下表各面积段建住宅成交套数比例单位：%90以下90-120120-144144以上公寓别墅2012年2339191452011年243218233五、商品房成交时间商品房成交成交金额（亿元）成交面积（万平方米）住宅面积（万平方米）商业面积（万平方米）住宅金额（亿元）

7、住宅套数（套）住宅均价（元）2012年72.97117.45102.927.8163.1386885860同比（%）-10.3-7.8-2.7-38.6-7.13.5-3.392012年商品住房成交主要有以下几个特点：1、年内各月成交量总体呈现先抑后扬、稳步递增的态势。一月跌至冰点后，市场在降价促销和政策微调两大因素影响下震荡回升，逐步回暖、火热一直持续到八月。九月开始到年末则在高位一直维持相对稳定的成交量。全年未出现连续三个月上涨或连续两个月下跌的大幅波动。见图5图52、年内各月房价整体保