房地产企业销售未完工开发产品取得的收入是否可以扣除期间费用与税金和作为三费的基数

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1、房地产企业销售未完工开发产品取得的收入是否可以扣除期间费用与税金和作为三费的基数市国税局按吉国税函〔2010〕68号规定，对房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，从2009年开始不可以扣除期间费用与税金，2008年的可以扣除但不得作为业务招待费和广告宣传费的计算基数，对此问题多次请教又没有解释性的答复，百思不得其解，整理了国家税务局与各地方的税务局的文件规定与问题解答，希望能在税务局肯接受提问时做参考。吉林省国家税务局吉国税函〔2010〕68号关于企业所得税政策业务问题的通知六、关于房地产开发企业的预售

2、收入问题房地产开发企业销售未完工取得收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，不得扣除与预售收入相关的期间费用和税金。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。二○一○年五月十二日吉林省国家税务局办公室2010年5月14日印发中华人民共和国企业所得税法第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，

3、准予在计算应纳税所得额时扣除。中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十条　企业所得税法第八条所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。　　第三十一条　企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。国家税务总局国税函〔2008〕635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知一、《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。填报说明第

4、五条第3项相应修改为：“第4行‘实际利润额'：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。”国家税务总局国税函〔2008〕299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知一、开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润

5、率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。二、产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。国家税务总局2008/05/23问题内容：关于季度所得税的问题我是一家

6、房地产会计,2008年新所得税法实施后,季度申报表也相应发生变化,公司现是预售阶段，2008年是一季度是利润是亏损的,但是有预售收入，申报时按预售收入乘以20%再乘以25%预缴所得税？，还是预售收入乘以20%扣除一季度亏损后再乘以25%预缴所得税？回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：关于房地产开发企业预计利润额弥补亏损问题。根据《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企

7、业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。《企业所得税法实施条例》第一百二十八条规定，企业所得税分月或者分季预缴，由税务机关具体核定。企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；因此，房地产开发企业按预售收入计算的毛利额扣除相应的期间费用、营业税金及

8、附加后的余额，计算出预计利润额不能弥补以前年度亏损，待以后年度将预售收入转为销售收入时，方可按规定弥补以前年度亏损。上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次提问。国家税务总局2008年11月12日问题内容：国税[2008]299文件规定的期间费用是否能在预交所得税中扣除？谢谢。答复内容：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《国家税