、未完工开发产品收入

《、未完工开发产品收入》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、3、未完工开发产品收入未完工开发产品收入主讲：2009年7月23日于石家庄银河宾馆总结未完工开发产品的收入：共6个专题，一、未完工开发产品收入是否可以作为三项费用扣除基数？（四层含义：1、国税发【2006】31号文件不允许作为三项费用扣除基数；2、但是三项费用往往发生在未完工阶段，因此有三年递延的变通措施。（以前年度的业务招待费是否可以继续递延？）3、新31号文件第六条理念发生了重大变化。4、如何填表（大连市可以通过系统，其他地方可以变通）二、未完工开发产品销售收入的范围。（1、预收账款。2、定金。3、销售卡。4、非法预售。5、假借借款合

2、同的预售合同）三、未完工收入不去区分合法收入和非法收入，一律征税。（专题：老板借钱给企业和企业借钱给老板有什么税收风险？）四、未完工收入是否允许扣减期间费用和税金及附加？（毛利率和利润率）专题：预缴申报表和年度申报表的填写。五、项目清算与年度汇算的区别六、预计毛利率的变化与对企业的影响。*第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（预售收入）第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：第九条??企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计

3、税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，④计入当期应纳税所得额。第十二条??③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入（一）未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义）国税发【2009】31号文件的规定：1、2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。2、三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）

4、。问题：2008年1月1日以后，以前年度按照旧规定未扣除的业务招待费、业务宣传费是否允许继续摊销？（1）大地税函【2009】77号文件第二条第二款（2）过去的业务招待费是否遵循千分之五的规定，该办法并未明确是否遵循60%的规定，认为不必遵守。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入（一）未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（5层含义）3、为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以

5、作为三项费用扣除基数的。（联系国税函【2008】875号文件：合同是否签订，是构成企业所得税收入的重要要件）4、关于申报表填列（做变通处理3种方法）第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入总结：1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数。2、达到了三个完工标准之一的，将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入。3、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品取得的收入（简称预售收入）（

6、二）未完工开发产品收入的范围1、预收账款贷方发生额（常规科目）2、定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税？（1）2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。（2）2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。例外：大地税函【2009】77号文件第三条（违反上位法）（3）定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156

7、号文件第18条）*第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品取得的收入（简称预售收入）（二）未完工开发产品收入的范围3、会员卡或会员费（1）2006年，山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金。（2）2008年1月1日后，对于此类为购房而办理的会员卡、会员费，是否需要缴纳企业所得税？思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？《关于有价消费卡征收营业税问题的批复》（国税函【2004】1032号文件）*第一部分：房地产企业六大收入解析

8、一、未完工开发产品取得的收入（简称预售收入）（二）未完工开发产品收入的范围4、非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？如，某开发商为税务局集资盖房，已经收取了90%的款项，但是未签订预售或者销售