不动产进项税额分期抵扣暂行办法逐条解读

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1、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》逐条解读《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》逐条解读☀营改增进项解读☀第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）及现行增值税有关规定，制定本办法。【政策解读】本条是关于制定《办法》的法律依据的规定。《办法》作为 36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将 36 号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原则和制度做出进一步的明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的解释说明，以增强政策文件

2、的可操作性。第二条增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016 年 5月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及 2016 年 5 月 1 日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分 2 年

3、抵扣的规定。【政策解读】本条是为了明确《办法》的适用范围，即对纳税人 5 月1 日后取得的不动产，或发生的不动产在建工程，什么情况下要分 2 年抵扣，什么情况下不需分 2 年抵扣。这里的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。【案例一】：2016 年 6 月 5 日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6 月 20 日，该纳税人取得该大

4、楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为 1000万元。根据本《办法》的相关规定，1000 万元进项税额中的60%将在本期（2016年 6 月）抵扣，剩余的40%于取得扣税凭证的当月起第 13 个月（2017 年 6 月）抵扣。（一）纳税人 2016年 6 月对该不动产应抵扣进项税额的处理：1．增值税扣税凭证按一般性规定处理：购买该大楼时取得的增值税专用发票，应于 2016年 7月申报期申报 6 月所属期增值税时（1）与其它项目取得的增值税专用发票相同，纳税人购入不动产取得的增值税专用发票，应填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附

5、列资料（二）“认证相符的税控增值税专用发票”、 “其中：本期认证相符且本期申报抵扣” 栏次中。（2）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证填入 “本期用于购建不动产的扣税凭证”栏次（购建是指购进和自建）。通过上述两步：一是能够保证“一窗式”比对相符，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过后续步骤实现分期抵扣。（3）将该份增值税专用发票计入《不动产和不动产在建工程抵扣台账》，并记录初次抵扣时间。2．计算填报应于本期抵扣的进项税额：1000 万元×60%＝600 万元，该 600万元，应于 2016 年 7 月申报期申报6 月所属期增值税税款时，从当期

6、销项税额中抵扣。（1）将不动产进项税额全额 1000 万，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）“本期不动产进项税额增加额”栏次，并作为增加项计入“期末待抵扣不动产进项税额”栏次。（2）计算的 600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）“本期可抵扣不动产进项税额” 栏次，并作为减少项计入“期末待抵扣不动产进项税额”栏次。（3）计算的 600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）“本期不动产允许抵扣进项税额” 栏次。（4）本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）“本期不动产允

7、许抵扣进项税额”栏次，所填税额作为增加项填入 “当期申报抵扣进项税额合计”栏次，并进入主表中“进项税额——本月数”栏次。3．待抵扣进项税额处理：该大楼待抵扣的进项税额为：1000 万元×40%＝400 万元2017 年 7 月申报6 月所属期增值税时，该 400 万元的进项税额到了允许抵扣的期限，可从当期销项税额中抵扣。（1）该 400万元对应的增值税专用发票在《不动产和不动产在建工程抵扣台账》中记录完成抵扣信息。（2）该 400万元应从当期“应交税金—待抵扣进项税额” 科目转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。（3）该 400万元应于 201

8、7 年 7 月申报期申报6 月所属期增值税时，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资