如何正确处理“烂尾工程”

《如何正确处理“烂尾工程”》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、如何正确处理“烂尾工程”江苏邗建集团南京分公司陈志会“烂尾工程”意为建设工程尚未完工，开发商便不知所踪，或半途停工所建物业迟迟不能竣工交付。本人就烂尾工程进行分析并提出相应的解决方法。一、烂尾工程的危害烂尾工程从主观上可分为恶意和非恶意两种，所谓恶意是指房地产开发商故意欺诈或见利忘义，在贷款未还，工程款未付，并收取了许多预付款后便卷款而去。所谓非恶意的是指开发商在自有资金不足的情况下，盲目上房地产项目，一旦资金来源不畅，工程便被迫停顿。烂尾工程不仅常常引发纠纷，而且所造成的损害波及面非常广。一般来说，烂尾工程的受害者主要有：1．国家烂尾工程使国

2、家土地常年闲置，不仅影响土地费用的及时回收，而且由于所建房屋不能进入正常的流通领域，也使国家的有关税收流失，直接造成国家土地资源和财富的巨大浪费。2．银行房地产项目投资大，如果离开银行的支持，仅凭开发商的自有资金，房地产开发是难以顺利进行的。而银行贷款的回收一般是在工程竣工并取得销售业绩后。若工程不能按期竣工，银行贷款也就难以按期回归。我市目前几处大的烂尾工程银行都是最大的债仅人。3．开发商房地产开发在国际上被公认为高利润、高风险的产业。房地产投资必须经过周密的市场分析和科学论证后方可实施。然而在高利润的诱惑下，一些开发商未经充分论证，便盲目上

3、房地产项目，导致投资失误，身背巨额债务而使企业破产或停业。青岛市最多时房地产企业有四、五百家，而现在真正有项目又能正常运?转的也就是一百多家。4．建筑商．尽管这几年国家有关部门三令五申严禁施工单位垫款承包。但为了承揽工?程，施工单位常以带资施工为条件参与工程招标。当施工单位无力继续垫资，建设单位后续资金又跟不上而出现烂尾工程时，施工单位不仅损失了垫付的资金，而且应得承包费也难以获得。5．消费者根据法律规定，投入的工程款按提供预售的商品房计算，达到工程总额的25％以上便可开始预售。一旦形成烂尾工程，消费者既得不到房子常常要不回预付款，所受损失可想

4、而知。6．材料供应商近几年，建筑材料市场竞争激烈，为争取客户，许多供应商常采用赊销的办法促销。一旦房子盖不起来，开发商赔了本或携款而逃，所供应的建筑材料也就打了水漂。二、形成烂尾工作的原因造成烂尾工程的原因是多种多样的，既有宏观方面的，也有微观方面的，既有主观因素有客观因素，既有政策方面的原因也有法律方面的原因。本文主要从法律方面分析一下烂尾工程的原因。1．立法滞后全国性的规模较大的房地产开发是从一九九二年开始的，对如此大规模的房地产开发，立法上是缺乏准备的。对房地产开发中容易出现的问题缺乏预见性及预防措施。以致在这股房地产开发热后期，一些矛盾

5、纠纷便纷纷暴露出来。而我们却缺乏完善的法律规范房地产开发中的无序状况，解决房地产开发中的各种矛盾。比如因对房地产公司的审批、设立、资质条件、项目立项等缺乏严密的程序规定，以致房地产开发公司一哄而上盲目设立。一些新设立的公司虽无一分钱的资金，但靠玩“空手道”，炒地皮，炒项目，照样大发横财，而一些项目炒了七、八手之后仍然是空地一片。2．法律意识不强，执法欠缺力度本来我国房地产方面的立法就很不完善，但既便对已颁布的法律、法规，执行情况也很不理想。比如《土地管理法》在一九八六年便颁布实施。其中规定了较严格的土地使用权取得和审批程序。如第25条规定：“国

6、家建设征用耕地10亩以上，其他土地20亩以上的，由国务院批准”。但实际上，化整为零，越权批地，甚至以集体所有的土地搞商品房开发的现象仍很普遍。从九五年开始，为规范房地产市场，国家又颁布了不少新的法律、法规。如《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理暂行办法等》，其中严格规定了房地产开发公司的资质条件，设立程序，项目的立项审批程序等。但在实际中这些规定执行的也并不太好，有些根本没有自有资金的也照样大搞房地产开发。未交齐土地使用权出让金就发给土地使用证，土地常年闲置也未按规定罚款或没收土地。如此“宽松”的执法环境导致烂尾工程的出现。3．对开发商的

7、资质条件审查不严不管国家房地产开发的宏观政策如何调整，也无论房地产市场多么冷谈，那些资金实力雄厚，资质条件合法的房地产公司，可能在某一阶段的营销业绩会受到一些影响，但这样的公司一般都具有一定的“抗风浪”能力，很少会出现烂尾工程。可以说，开发商的资信情况如何是能否形成烂尾工程的关键。然而前几年，恰恰对这一关键问题，即对房地产公司设立时的资信情况缺乏严格而有效的审查。在高额利润的驱使下，房地产开发一哄而上，不管有无资金、有无项目，先注册个房地产公司再说。一时间虽然成立了不少房地产公司，但真正有项目的却不多，有项目而又有开发实力的就更少。这一资质审查

8、上的漏洞，不能不说是形成烂尾工程的最直接原因。4．预售条件执行不严根据法律规定，商品房预售必须符合两个基本条件：一是必须交齐全部土地使用权出让金，取得