浅谈烂尾工程再建中的控制

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1、浅谈烂尾工程再建中的控制摘要：所谓的“烂尾工程”主要是指一些在工程建设还未完工的状况下，开发商由于一些特殊原因便不知所踪的工程，也指一些半途因故停工的工程，这一类工程在现实生活屮是比较常见的。本文主要是对这一类工程的处理以及再建屮的一些注意事项进行探讨。本文所选工程实例建筑面积为10万平方米，包括4栋商住办公楼以及1层的地下人防工程地下室，该工程续建开发商是在建设手续不完全的情况下展开的施工。希望通过对该工程的介绍能够对烂尾工程的再建造提供一定的借鉴意义。关键词：烂尾工程；再建造；工程控制一、事例介绍某商业、

2、住宅、办公为一体的综合小区，规划建筑面积约10万平方米，由3栋高层商住楼（底层沿街商业用房）、1栋商业办公楼及人防地下车库组成。原负责开发的建设单位，在项目前期报建阶段，未完全履行政府建设主管部门所要求的报建手续，在没有取得《施工许可证》的前提条件下就开始施工建设，后由于资金链断裂、不具备开工建设条件等原因而不得不停止该项目的开发。经有关部门协调，该工程项目整体转让，建设单位主体变更。续建过程中，续建单位与原勘察、设计、施工、监理单位继续签约，在原报批通过的规划方案基础上，针对项目实际，优化设计，加强质量、成

3、本、进度等各方面的控制，工程进展顺利。二、烂尾工程岀现的原因烂尾工程出现的原因是多方面的，既包括宏观方面也包括了许多微观方面的因素。总结来看主要包括以下几个方而的内容。（一）立法滞后带来的影响1992年，我国房地产开发业开始起步，但当时，我国相关机构在立法上的准备是不充分的，二十多年间，房地产市场已进入大规模开发阶段，而立法依然不是很完善，这样必然会岀现很多的问题。比如说有些公司并没有多少建设资金,单靠炒地皮就大发横财，许多地皮几经转手之后依然是空地。从立法的角度来看,对房地产公司的审批、设立以及相关资质条件

4、的审查都应该具有严密的监管程序，以杜绝房地产市场的投机行为发生。（-）法律意识淡薄，执法力度不强从根本上来看，我国的相关法律体系不健全，即便是一些已经颁布的法律其执行力度也是不太理想的。最近的数十年间，我国在相关的法律法规方面也在陆续地进行了补充和完善，但是这些法律的执行情况却令人担忧。比如说，相关的管理部门在没有取得土地使用权出让金的情况下就给相关的建筑公司发放土地权使用证，一些常年闲置的土地也并没有按照规定进行罚款，或者说是将土地进行没收处理，这些都是导致烂尾工程出现的重要原因。（三）开发商资质审查不严格

5、相关的研究学者指出，开发商资质是是否形成烂尾的关键。因为一些资质比较好、规模比较大的开发公司即便是在市场比较冷淡的条件下依然具有足够的资金进行开发，这一类的公司本身就具有一定的抗风险能力。而现在，由于房地产市场的火热，一些开发商在弄虚作假取得资质审查通过的情况下疯狂进入房地产领域，这一类公司的抗风险能力较低，一旦出现市场冷淡就会出现资金链断裂等问题，从而直接导致烂尾工程的出现。所以，对于相关房地产公司的资质审查应该更严格，本文所举案例就属于此类。（四）对开发用资金的支付能力监督不严根据相关法律规定，商品房预售

6、必须满足以下的两个条件：其一是交纳土地使用权出让金，其二是按照所提交预售的商品房计算，所有投入开发建设的资金必须达到工程总投资的35%以上。而在实际的建造中，这一类的相关规定执行的并不好，很多房地产开发企业在筹集的资金尚未到位，并不满足资金监管条件的情况下贸然进行房地产开发，这样无疑将风险放大、转移。三、烂尾工程再建控制烂尾工程的处理主要包括转让（收购）、合作开发、债转股、托管续建、融资盘活以及破产拍卖拆除重建等方式。以上的几种处理方式中除了破产拍卖拆除重建外，其余几种都需要对烂尾建筑进行续建。而在烂尾工程的

7、续建过程中，不管其选用的方式为哪一种，都应该注意以下的几个问题：（-）对“烂尾”楼盘的可行性研究、立项的再分析论证烂尾楼的续建前，对烂尾楼进行立项再分析以及对烂尾楼项冃建设的可行性研究进行重新分析论证是后续开发与建设的重要保证措施。应该注意结合烂尾楼建造的具体现状与重新改造设计的要求进行经济对比分析，如果前期论证不足或可行性分析不全面，会在很大程度上影响该工程的顺利建设。（二）对前期已完成部分进行界而交接，做好结算工作经过项目可行性论证后，后续接盘建设单位应该认真核对项目地价、开发商报建、已缴纳的规费税金等相

8、关费用；同时还应该将已建工程所发生的建筑安装工程费用经双方协商确认，达成一致意见后，转让双方签订转让协议并按协议及时支付转让工程款。在签订相关合同时需特别注意，应明确原建设单位、现建设单位、施工总承包单位以及设计、勘察等各参建单位在转让后的债权债务关系、工作任务职责、续建工程的界面等核心问题，避免在后续工程建设开发中出现重复计算或重大分歧。（三）根据设计方案专题论证，对原设计进行深化修改如果说新建工