浅谈城市烂尾楼的整治

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1、浅谈城市烂尾楼的整治浅谈城市烂尾楼的整治【摘要】：以佛山市原兆银大酒店烂尾地块规划策划为例，从体现公众利益的角度出发，在烂尾楼的整治时机、扮演角色、使用功能和模式选择等几方面进行分析判断，借城市设计手段探索烂尾楼及烂尾地块的整治优化方案，为城市规划管理提供理论依据。　　　　城市烂尾楼是城市发展过程中遗留的城市疮疤，多为上世纪九十年代初期，国家对经济过热现象的宏观调控，致使许多城市开发过程中的弊端突现，导致建设搁浅的遗留产物。烂尾楼的成因很多，主要有：一是市场定位失误，导致缺乏市场需求；二是开发过程中资金链条断裂，后续资金不足；三是企业自身问题导致决策失控；四是涉及拆迁纠纷、联建纠纷

2、、融资纠纷、债务纠纷等各种纠纷和经济案件；五是国家或政府的政策性调整导致的建设停工；六是开发商违法违规导致的烂尾。其根本原因则在于当时市场经济不成熟和房地产市场不规范，金融监管不力，相关的政策法规衔接性不够造成的盲目建设和投机现象所致。烂尾楼的存在不仅占用大量的资金，影响城市景观形象，甚至在某些地区因遗留问题导致局部社会矛盾的激化。　　随着市场经济的日趋成熟和社会经济快速发展，尤其是近年政府收紧土地供应，烂尾楼的投资优势逐渐凸显出来，在全国掀起了整治烂尾楼的热潮。在这股热潮中，部分城市提出了“三年盘活所有烂尾楼”等整治口号。但是，面对数目众多、且各具特色的烂尾楼和烂尾地块，在短期内

3、，是全部都改还是现在就改？是治理了还是很好的治理了？改造模式是否达到了最优？是否体现了公众利益？这还需要我们理性的分析判。　　佛山市原兆银酒店烂尾楼是佛山市禅城区具有代表性的烂尾楼之一，通过对该烂尾楼整治的可行性研究，从体现公众利益的角度判断改造的时机和改造模式，为城市规划管理提供理论支撑。　　兆银大酒店烂尾楼地处佛山市禅城区季华片区，位于季华路与汾江路的交汇处、季华园南侧，占地面积约公顷。该烂尾地块原规划功能为五星酒店、会展中心和商务办公，规划总建筑面积约27万平方米。由于市场定位失误和资金不足问题，该项目在开发建设的初期就陷入停工，在地块西部遗留烂尾楼一座，至今搁置已十几年。遗

4、留的烂尾楼为框架+筒+剪力墙结构，主楼原设计为52层，裙房为4层，烂尾时裙房已施工完毕。　　该项目搁置，不仅影响城市景观，抑制了土地功能的发挥，同时滞后了该片区的城市发展。如何对该烂尾地块的改造利用进行定位，确定科学的开发策略，成为本次规划的主要任务。　　随着市场经济体制的逐渐成熟和相关政策的逐步完善，企业、开发商等投资主体可以多种方式参与城市建设，城市建设的投资主体日趋多元化。XX年行政区划调整后，佛山市政府通过资源整合、产业结构优化、改善投资环境等相关政策和措施，使城市竞争力稳步增强，同时也增强了对外地资金的吸引力，为烂尾楼的盘活提供了有利的宏观条件。　　1．交通区位经过多年的

5、城市发展，原兆银大酒店烂尾地块由原来的“城市边缘区”转变为城市中心位置，并处于佛山市中心组团①城市南北向发展轴－汾江路和东西向联系轴－季华路的交汇处，成为城市发展、延伸的重要支撑和依托。此外，规划城际地铁线广佛地铁线通过本地块，并在西侧汾江路设地铁站口一处，日益明显的交通和区位优势成为该地块的启动主要动力。　　2．土地稀缺性近年国家对经营性土地使用权审批上日益严格的规定，使获取土地的成本和难度有所增加。烂尾楼投资少、周期短、见效快的特殊价值日益受到开发商的关注。兆银地块占地较大，除西侧的烂尾楼占地约公顷外，仍有约5公顷的未建设地，可开发的面积较大。从区域角度看，季华片区现有的土地储

6、备已经非常少，尤其是兆银地块附近的土地大部分已土地已开发完毕，基础配套设施比较完备，土地价值较高。烂尾楼的“投机性”和周围土地的稀缺性使该地块的盘活、开发的时机日趋成熟。　　每处烂尾楼都有其特定的环境，在城市发展中扮演着自己的角色。整治烂尾楼应从城市发展宏观角度出发，针对不同时期城市发展特点，结合周围环境和发展要求，提出该烂尾楼应担当的角色和应发挥的功能。对该地块的角色判断则是通过以下几个方面：　　1.顺应城市发展方向，避免重复建设　　佛山市城市发展概念规划提出的“东联南延”城市空间发展战略,中心组团的城市建设重点将逐步放到东平河两岸新城区的范围内，城市的重要公共设施将在这一区域设

7、置。市级大型公共设施投资巨大，影响深远，吸引大量资金并带动相关产业的发展，对城市发展具有一定导向性。在这种宏观发展背景下，兆银地块的开发应顺应城市的发展方向，避免安排城市的大型公共设施项目，以免与新城区建设重复。　　2.完善季华片区职能，优化城市结构　　根据佛山近年发展，结合中心组团新城区的规划建设，可以预见，佛山未来将形成以老城、新城中心为主，以季华、桂城中心为辅的城市多中心商业结构。在这旧城“城市病”日趋突出、发展受到限制，而新城区尚未培育成型的过渡时期，适当培育