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1、基于金融危机形势下稳定房地产市场的策略探析2011年第l8期总第128期经济研究导刊EC0N0MICRESEARCHGUIDENo.18.20llSerialNo.128基于金融危机形势下稳定房地产市场的策略探析姜涛,薛红燕,张光(1.黑龙江大庆高新物业管理有限公司,黑龙江大庆163316;2冻北石油大学经济管理学院,黑龙江大庆163318;3.大庆人民防空办公室,黑龙江大庆163311)摘要:金融危机对中国经济的影响正在进一步加深,房地产市场调整还将持续一段时间,但其稳定健康发展的基本面和中长期趋势没有改变.在目前金融危机的形势下,如何稳定房
2、地产市场是一个重大课题.在分析中国房地产市场面临的现状的基础上,详细探讨了金融危机给中国房地产市场带来的巨大冲击,并提出了稳定中国房地市场的相应对策.关键词:房地产;金融危机;稳定中图分类号:F293.35文献标志码:A文章编号:1673—291X(2011)18—0154—02一,房地产市场面临的现状1.房地产价格与面积呈下降趋势.2007年以来,在紧缩政策调控下,中国的房市的泡沫成分开始收缩,一些城市的房价虽然仍然较高,但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调ll_.2008年全国房地产销售价格,开发投资额均继续保持增长态势,但商品房
3、销售面积和销售额,完成开发土地面积等出现不同程度的下降.2008年8月份,7O个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%.1—9月份,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.55%.但销售面积大幅下降,前三季度销售面积40321万平方米,同比下降14.88%;商品房销售额15879亿元,同比下降15.02%;完成开发土地面积17888万平方米,同比下降1.6%[21.同时一些炒家为尽快脱手,回笼资金,也大幅降低房价进行抛售.2.市场开始走向分化.由于土地制度方面监管的加强,实力较小的房地产商很难拿到地,即便拿到地,也要及时支付地
4、款;信贷紧缩,使得房地产商资金缺乏有效的资金来源,一些中小房地产商又不能通过股市发行股票来获取资金;利率提高,一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息;一些中小房地产商不具有品牌竞争力;大型房地产商更具有实力进行价格战,通过价格战来清洗市场等因素的共同作用将会使房地产市场走向分化,一些实力较低的房企将被清洗出市场,从而提高市场集中度.3.房地产商积极改变营销策略以跳出困境.一方面,开发商积极采取降价策略,采用降低首付款比例的营销手法.如苏州推出首付一成的优惠政策,其余10%~JJ先由开发商承担,在交房时由购房者一次性付清;或者首付两成,另外
5、一成贷款做成消费贷款的变相降低首付款形式.另一方面,大力实施置业保值计划,即开发商为了打消消费者的顾虑,鼓励他们买房推出的置业保值计划.一般在约定购房后一段时间之内,如消费者购买的房源出现价格下降,消费者可以退房或者开发商补给消费者相应的差价.同时推出允许消费者团购政策,团购是开发商可以吸引大批量消费者购房的活动,消费者也是人多力量大,可以跟开发商砍价,对双方来讲,处理好了都会实现双赢.但实际上,涉及到优惠幅度,房源位置,个人满意程度等多方面的原因,参加团购的人往往到最后只有少量实现成交.二,金融危机给房地产市场带来的冲击有关专家预测:受目前金
6、融危机的影响,2009年后楼市风险将进一步增大,在国际,国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市场将步入较长时间的调整期.1.短期内房价面临进一步回调.从需求者的角度讲,部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟,炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场,首次购房的自住性需求将更为谨慎;从需求结构的角度,购房需求将向实用性的中小户型集中;从产品需求特点的角度,留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求,因此未来市场竞争会更加激烈.在需求难以启动,供给方资金链紧张的情况下,部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临
7、囚无力融资而退出市场的风险,房地产开发企业会重新整合,包括房地产中介公司,策划代理公司,经纪公司,评估公司,担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合.随着企业间的优胜收稿日期:2011—03—17作者简介:姜涛(1966一),男,黑龙江大庆人,副总会计师,副高职,从事会计,财务管理研究.一154—劣汰,合并,重组,开发企业自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整,开发企业将更加注重开发产品的品质,提供差异化的产品,以期在市场竞争中占据优势地位.在供需双方的作用下,开发企业会采取进一步降价的措施,以期尽快回笼资金,短期内房价下调将
8、成定局.2.房地产供需风险加大.房地产市场的景气下降,量减价跌,加之从紧的货币政策作用,容易引发一系列的风险:一方面,利率上调,房价下跌引发的支付能力
