风险管理在房地产项目开发投资决策阶段的应用的论文

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1、风险管理在房地产项目开发投资决策阶段的应用的论文风险管理在房地产项目开发投资决策阶段的应用众所周知，作为我国目前一论文联盟项高投入、高回报行业，房地产开发同时也蕴含着极高的风险，重视并研究房地产开发活动中存在的风险因素，是理论界和实业界所面临的重要课题。房地产投资决策阶段是整个房地产开发过程中第一个重要阶段，直接关系到整个项目的能否顺利开展以及开展后成功还是失败，其风险研究和管理不容忽视。本文结合桂林某商贸中心项目的前期运作经验，在此对房地产开发投资决策阶段风险分析和管理作简单的探讨，仅供交流。一、桂林某商业中心项目概况桂林某商业中心位于桂林市临桂新城区，计划用地5

2、0亩，拟建设超大型建筑一栋，集写字楼、商业、酒店、商务公寓功能，成为桂林市又一标志性建筑。二、项目前期投资决策阶段风险的识别1.开发区域风险方面政治环境方面，我们国家长期保持了长治久安的局面，国家政策稳定，社会安定团结，因此战争、工潮、社会动荡、政府不稳定等因素的发生概率很小，本项目不构成风险因素。另外社会环境方面，社会稳定，本项目在这方面的风险因素也比较小。经济环境方面，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，增加了开发商的资金成本，同时也引起各种建筑材料成本上升，以及劳动力和管理费用的上升，增加了项目的开发成本，从而降低了开发商的预期收益。但从保值的角度会刺激

3、房地产的需求，这对开发商来说是有利的，但对真正的消费者来说要付出更多的资金，此时便要看消费者有效需求的能力了。.所以通货膨胀增长，对本项目是有风险影响的。政策环境方面，进入十二五以来，特别是2012年以来，我国经济工作总基调仍是稳中求进，作为国家三线城市，随着桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入，桂林房地产市场仍处于上升阶段。但是，随着近几年国家不断对产业政策、住房政策、税收政策、金融政策等方面加以完善，如国家国土资源部对国有土地进行了彻底的清查，相继下发了关于房地产土地交易的价格规范文件。2001年5月国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确

4、各级政府必须严格执行土地利用总体规划、市规划和土地利用年度计划，严格控制新增建设用地供应总量；2001年6月，国土资源部下发《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》，要求各地建立健全若干土地市场基本制度；2002年8月，国土资源部、监察部联合发出通知，要求严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌制度；2003年6月，国土资源部颁布《协议出让国有土地所有权规定》，要求协议出让必须公开计划、公开信息、公开申请、地价评估、结果公开。严格的土地政策使桂林商业中心项目在土地获取方面存在一定的风险，因此土地政策的风险是存在的。同时，为控制近年来房地产业过热，国家2009年以来多次出台相

5、关政策，这些政策更加细化，着重调整住房结构，控制房价，抑制投机、投资需求，将细化方面的内容重点落实。所有相关政策的出台，都是为了阻止房地产价格快速上涨，造成桂林某商业中心项目在政策环境方面存在较大的风险。但实际上，相关政策的出台，也是稳定了市场的健康发展，从而也降低了房开公司的开发投资风险。2.开发园区类型风险方面桂林某商业中心项目存在许多不确定性风险包括：⑴开发模式复杂本项目本身是一种专业性强、资金密集度高、利润高、风险高的产业，必须拥有专业的开发管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目开发模式复杂，为项目的具体运作造成一定的困难。⑵经

6、营收益的不确定性由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上大面积商铺的租售情况疲软，整个市场还需要等待时机，中心的预期收益存在很多不确定因素。⑶场址的建设用地和房屋作为资产注入项目公司的不确定性由于项目追求社会效益和经济效益的平衡发展，项目公司虽然有物业收入保障，但前期的收益水平比较低，投资回收期不短，用场址的建设用地和房屋作为资产注入项目公司，涉及评估、国有资产处置、经营性建设用地转让等诸多不确定因素，存在风险。3.开发时机风险方面据统计美国房地产业的周期大约为18-20年，香港约为7-8年，日本约为7年，我们国家的房地产周期目前还没有准确的统计数

7、据，但以桂林某商业中心房地产项目开发两年期的时间计算，桂林市的市场仍将保持稳定的投资消费需求，因此，在这方面的风险因素也较少。综上所述，桂林某商业中心房地产项目在前期投资决策阶段的风险主要是受政策环境方面和通货膨胀方面影响较大，其他方面影响比较小。三、项目投资决策风险规避的对策和建议1.做好经济环境预测房地产发展周期与gdp有密切的联系，房地产周期可以以宏观经济周期为核心和依据，并按市场发育程度及各时期的主导因素再做具体的轨迹波动。主要表现为:房地产业稍后于宏观经济周期进入复苏期；房地产业先于宏观经济周期进入繁荣期、衰退期；房地产业的萧条期长于宏观经济周期；房地