实物期权在房地产开发项目投资决策中应用的的研究

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1、摘要随着我国房地产市场的不断壮大，房地产开发项目的投资决策也越来越受到重视。由于房地产行业具有投资周期长、投资成本大、不确定性强等自身特点，因此在对其进行投资评价的时候，传统的投资决策方法（主要为贴现现金流法）就不可避免的显示出了其内在的不足。而将实物期权法引入房地产投资评价中则可以有效地弥补和修正这些不足，使项目的决策更加全面、科学、客观、准确。实物期权在对项目进行投资评价的时候，改变了人们对不确定性的传统看法，认为不确定性越大则项目的价值越大，进而帮助决策者有效地把握房地产开发项目的价值。目前国内外对

2、实物期权的研究都取得了可喜的成果，但是实物期权的研究在国外已经进入了扩大应用阶段，而在国内还处于起步阶段，因此本文对实物期权理论在房地产投资决策中的应用进行了有益的探索。本文通过文献研究、理论研究与应用研究相结合、定性与定量分析相结合的方法，对房地产开发项目中的实物期权应用作出了系统的论述。主要的工作有：（1）分析了房地产开发项目中所具有的实物期权特征，并对二者结合起来的主要实物期权定价模型和参数进行了详细的描述，包括延迟开发期权、分期开发期权和企业增长期权。（2）在分析B-S定价模型参数的时候，结合现实

3、房地产市场上存在的泡沫现象，对不确定性最强的参数——波动率的传统估计法提出修正方案。将剔除了泡沫的波动率作为期权模型新的参数值，进而计算出开发项目新的价值，得到一种较为稳健的评价结论。（3）通过结合具体的房地产开发案例，分别应用传统的净现值方法、基于历史波动率的实物期权评价方法，以及消除泡沫的实物期权评价方法得出项目的价值，并对三种价值作了对比分析，验证了修正方案的可行性和有效性，使得实物期权定价模型在评估房地产项目价值的时候更加符合实际，更为科学。关键词：实物期权；房地产；投资决策；泡沫Abstract

4、Alongwiththeincreasingdevelopmentofourcountry’srealestatemarket,theinvestmentdecision-makinghasattractedmoreandmoreattention.Accordingtothecharacteristicsoftherealestatewiththelongcycles,largeinvestments,stronguncertainness,thetraditionalinvestmentdecisio

5、nmethods(themainmethodisDCF)cannotavoiddisplayingtheinherentshortcomingswhentheyevaluatetherealestateindustry.Realoptionchangedthepeople’sopinionabouttheuncertainwhenitisusedtoevaluatetheprojects.Thestandpointofrealoptionisthattheuncertaincanaddthevalueof

6、theproject.Theresearchtotherealoptionapproachhasenteredtoextendtheappliedstageonaboard，butlocaloftheresearchisjustinbeginning,Thepaperisabeneficialstudytowardstherealoptionapproach,beingusedinrealestateinvestmentdecision-makings.Throughthedocumentsresearc

7、h,thecombinationoftheoreticalresearchandpracticalresearch,thecombinationofqualitativeanalysisandquantitativeanalysis,thepapermakeasystemdiscussionabouttheapplicationthattherealoptionusedintherealestateinvestmentdecision-making.Themainworkis:(1)Analyzingth

8、erealoptioncharacteristicofrealestateinvestment,andmakeacombinationofthemtodescribetherealoptionevaluationmodel,includingtheOptiontoDefer,theOptiontoStagedandtheOptiontoGrowth.(2)Consideringthebubblephenomenononther