我国欠发达城市物业管理存在问题及对策研究的论文

《我国欠发达城市物业管理存在问题及对策研究的论文》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、我国欠发达城市物业管理存在问题及对策研究的论文摘要：物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发展，但是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。这些问题和矛盾在欠发达城市表现的尤为突出，如何在房地产快速发展的欠发达城市尽快提高物业管理水平，是物业管理行业急待解决的问题。本文以广东省河源市为例，对欠发达城市物业管理存在问题进行归类整理并提出解决对策。关键词：欠发达城市；河源市；物业管理1河源物业管理企业发展的状况物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组

2、成部分。河源市作为一个发展中的城市，物业管理自1997年萌芽以来，2000年开始启动物业管理工作，已经历了十多年的成长历程，物业管理在河源发展得也相当快，自2002年成立第一家物业管理有限公司——诚标物业管理有限公司，至今河源本地有资质的物业管理公司共38家。其中有在河源本地成立的有规模较大的物业公司，如河源华达物业管理有限公司；也有从外地进驻河源的高资质的物业管理公司，如河源雅居乐物业管理公司。但是，物业管理行业在河源快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。2河源物业管理行业存在问题2.1建管不分

3、，开发商遗留问题，为物业服务造成隐患虽然国家物业管理条例明确规定物业管理企业必须通过招投标获得物业管理项目，但是河源市的物业管理相对于广东珠三角来说起步晚，其物业管理状况相当于珠三角物业管理刚刚起步时的水平。.目前，河源物业有70%的物业公司是由房地产开发公司衍生出来的，是“爸爸和儿子”的父子关系。开发商在物业建设过程中，为了最大限度地获取利润，在房屋建设质量、公摊面积计算、配套设施建设、房屋维修基金预留等问题上频频违约，埋下了纠纷的祸根。2.2物业管理收费不规范，收费难、收费率低物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。

4、由于河源市物业管理市场尚未发育完善，相当一部分物业管理企业经营还不规范，为了追求利润，不按照合同约定提供相应服务，乱收费、重复收费现象严重，收费与服务不相符。河源市政府为了规范物业管理收费问题，对普通住宅小区物业管理服务费的收取作了政府指导价，但是经调查河源市70%的物业管理企业都未按照政府的指导价来收取物业管理费。经过调查，普遍反应物业管理费的收取相当困难，主要原因有：①人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪；②物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服

5、务质量不满意；③物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；四是部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。2.3物业管理专业人才缺乏、服务水平低、制约行业发展和全国大多数城市一样，河源的物业管理行业也存在着物业管理专业人才缺乏、服务水平低的现象。究其原因一方面是由行业的性质决定的，物业管理行业发展时间短、属于劳动密集型行业，专业物业管理人员少（如表1示）。另一方面是物业公司是微利行业，对员工进行必要性的培训也变得不现实，从业人员的工资待遇跟不上社会发展的水平（如表2示）。从业者的劳动价

6、值得不到体现，从业人员不断流失。其三，物业管理高层管理人员对物业管理人力资源存在不全面的认识。人才不足及对人才片面认识的观念已经严重制约了河源物业管理行业的健康发展。2.4物业管理企业规模小、竞争力弱、抗风险能力低目前河源市的物业公司中有资质的有38家，其中物业管理企业中一级资质3家，占7%；二级资质5家，占13%；三级资质20家，占53%；其他未取得资质的企业10家，占27%。其中一二级资质都是外来进驻河源的物业管理企业，三级资质都是本土性的物业管理企业；一、二级资质中除了宝晨物业是综合性的物业管理企业外，其余两家外来企

7、业在河源都是单一性的自建自管住宅小区型物业企业。以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。在调查中还发现：有些物业管理公司管理的面积也就是1万多平方米、管理处里管理人员既是领导也是员工，加上几个保安和清洁工就组成了一家物业管理公司。这些物业公司规模小、经营状况差，很多是处于亏损或刚达到收支平衡状态的。2.5业主对物业管理的认识不高由于河源市物业管理起步较晚，受传统公房管理模式和当地业主“自扫门前雪”观念的影响，一方面部分业主的物业管理消费观念尚未形成

8、，部分小区的业主对已经商品化的房屋缺乏保养意识，另一方面部分业主认为现在小区实行物业管理和之前的管理并没有多大的改变；另外，在调查中发现正在实行物业管理的小区中竟然有许多业主根本不知道自己所住的小区有物业管理，也不知道物业管理是干什么的。2.6业主委员会成立难，已成立的业委会并未在物业管理中发挥应有的作