投资性房地产公允价值计量的可行性分析

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1、投资性房地产公允价值计量的可行性分析【摘要】财政部2006年颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，首次将投资用房地产从固定资产、无形资产中分离出来单独列示，为与国际会计准则趋同。采用公允价值计量，可提升并影响企业资产价值,给企业带来更多有利机遇，有利于企业向国际市场发展。但在推行当中还存在一些问题和难点，这就有待加快建立与完善我国的资本市场、生产资料市场、产权交易市场以及成熟的专业评估市场,来为公允价值的运用奠定基础。　　【关键词】公允价值计量；投资性房地产；多因素　　　　我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，市场的不断成熟完善加之最新会计准则公允价值计量

2、方法的引入令一些地区的房地产价格可以更加可靠地计量。由于房地产的现时价值经常高出其初始投资成本而获得大幅增值空间，这就使得投资用的房地产与一般固定资产、无形资产具有很大差异。如果企业仍将具有投资性质的房地产依据历史成本入账，期末以扣除折旧、摊销及资产减值准备后的金额作为账面价值，那么就无法在表内体现投资性房地产的增值部分，这样不能与现代房地产市场价格发展趋同。公允价值计量方法的应用将对企业利润、净资产以及房地产税收制度等方面产生不同程度影响，同时也实现了与国际会计准则的做法接轨。本文将从多因素角度对公允价值计量在投资性房地产中的可行性进行研究分析。　　　　一、公允价值

3、计量方法提出的背景　　　　（一）投资性房地产的提出　　投资性房地产是一种为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。财政部2006年颁布的最新会计准则首次将投资性房地产从固定资产、无形资产中分离出来，并单独核算和反映，其目的是与自用房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。投资性房地产的后续计量，有成本计量和公允价值计量两种模式。根据规定，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。因此，当企业存在确凿证据表明投资性房

4、地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式计量。　　（二）房价的大幅波动影响　　近年来，随着我国经济的高速发展以及工业化和城市化进程的加快，全社会固定资产投资和房地产投资规模总量不断扩大，加之土地开发成本上升、市场需求扩大、房地产金融的支撑等多种因素的影响，我国房地产的价格出现了普遍上升和波动的局面（见图1）。　　　　如果企业的不动产价值仍然只能按原账面价值来反映，会计报表揭示的信息是以不变的历史成本计量的结果，也就不具有相关性和可比性，大大降低了会计信息的质量。　　（三）成本计量模式的局限性　　投资性房地产成本计量模式下的会计处理比较简单，主要涉及“投资

5、性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科目，这与以前的“固定资产”、“无形资产”的计量仍然没有太大差别，反应不出新会计准则改革的目的。同时，随着市场经济的不断发展，企业经营业务模式不断趋向于多样化，企业对公允价值的内在需求日益增长，实际上有些企业早已经在会计处理中变相地引入公允价值这一概念。在20世纪90年代，某上市公司因股价操纵而震惊全国，该公司的股价不断上涨，原因是该公司对其将要投资用的土地和建筑物等不动产进行了重估，并按评估值进行了调账，相应调增了资本公积，然后再将该部分资本公积按1：1的比例转增股本，即每10股送10股。虽然当

6、时该公司受到了证监会的严厉处罚，但也反映了中国早期的企业对引入公允价值的强烈愿望。　　　　二、公允价值计量模式在我国推行的有利因素　　　　（一）公允价值反映出投资性房地产随时间变化的真实价值　　公允价值是客观且动态的计量属性体系，具体表现为现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等计量属性，与历史成本价值的静态计量相比，更具动态性。投资性房地产不同于其他资产，有一定的特殊性，公允价值的使用使得企业信息更为透明，有利于公司和其他相关利益者在资本市场获得正确的定价以为投资和再投资打好基础。新会计准则的会计报表中将单列“投资性房产”科目，对于房地产企业的资产进行专

7、门计量，在公允价值模式下不计提折旧或减值准备，而应当以资产负债表日的公允价值计量，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换日的公允价值大于原账面价值的，作相反分录，从产出的角度强调现在和未来的价值量，从而使企业的利润与净资产价值更加准确地得到计量与披露。　　（二）提高了企业融资能力　　在当前的市场下，部分大中型城市房地产存在资本的增值，公允价值的引入将在相当大的程度上提升企业投资性房地产的账面价值，溢价将在账面中充分体现。以陆家嘴为首的一些投资性房地产数量庞大的公司，其资产数倍于账面的溢价巨额利润将在账面浮现，这将大幅提升企业价值，