s公司房地产投资信托基金模式探析

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1、S公司房地产投资信托基金模式探析----财务管理论文-->1绪论1.1研究背景及研究意义由于房地产开发资金对银行贷款的依赖过度，导致主要由银行承担房地产项目的风险，没有形成合理分散风险的机制。特别是近年来，随着中国产业结构升级和经济转型，经济增速明显放缓，我国房地产企业的自有资金比例较低，融资渠道单一，融资市场的发展步履维艰，平均资产负债率约为72%，部分甚至高达到90%以上①。因此国家陆续出台相关宏观经济政策，以实现房地产业的软着陆，预防市场风险最终转移给银行，但融资难问题一时并未解决。房地产企业应当改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，积极地

2、到资本市场上拓展新的融资渠道，同时为中小型投资者提供进入房地产行业的机会。证券化是培育房地产资本市场的重要途径。在发达国家，房地产基金占企业资金的40%以上，银行贷款仅占20%左右，将民间的闲散资金引向房地产市场，因此发达国家的银行体系风险相对较小。由于房地产业已成为我国的支柱产业之一，对我国经济发展起着举足轻重的作用，房地产资本市场的重要性不言而喻。因此，当前发展我国房地产业所急需解决的重要课题是：大力拓展创新的金融工具，积极开发多元化的融资方式，合理选择科学的融资组合。伴随着经济发展，我国房地产行业在几轮调控下，仍然存在银行贷款抵押要求严格

3、，贷款利率高等问题，制约了企业的融资也影响了行业的健康发展。发展房地产投资信托基金可以完善中国的资本市场，有利于形成多层次的房地产融资市场，完善中国金融和房地产投资的相关理论。资产证券化市场及投资市场的启动是房地产市场发展到一定阶段的必经之路，证监会、人民银行、银监会已开始共同研究在我国推广房地产投资信托基金产品的可行性。........1.2国内外的研究现状上个世纪末期开始，中国商品房市场发展迅速，我国房地产投资信托基金的推出是近几年来的事情，相关的研究还不是很多。国内研究主要涉及可行性分析、模式探讨和相关政策分析等方面的内容，理论上大多是对

4、国外相关研究的解释。这些文献的共性是肯定了在我国发展房地产投资信托基金的重要战略意义，同时借鉴国外成功的运作经验，进而设计出符合我国国情的运作模式，房地产投资信托基金必要性及可行性。孙维晨（2011）认为我国信托业经过5次整顿已满足REITs发展的基本条件，因此房地产投资信托基金在国内的发展具有可行性。张以东（2010）认为我国房地产业的发展离不开资金支持，从满足投资者的不同投资需求出发，需要完善我国证券市场的产品结构，特别是随着经济的转型升级，推进房地产投资信托基金产品的开发具有必要性，可以解决融资困难的问题，有利于行业的稳定发展。房地产投资

5、信托基金的各种模式。丛培（2013）提出了三种模式，即上市公司模式、信托计划模式和封闭式产业基金模式，通过对我国经济数据的分析研究，认为发展我国的模式应当为封闭型、信托式、收益90%分配给投资人且信托期不少于30年。费淑静（2011）最早提出了我国房地产投资信托基金本土化策略，认为根据我国具体情况，在目前的起步阶段，应当先设立商业模式，组建抵押型房地产投资信托，采用私募的方式发行受益凭证和基金股份募集资金，以便降低投资风险，发展到一定规模再通过相关立法和税收优惠转化为公募信托。房地产投资信托基金的不利因素。吴建环（2013）通过对中国经济形势的

6、分析，认为在中国发展REITs的问题分为微观、中观、宏观三个层面，微观层面的问题就是专业人才的缺乏和投资主体的道德风险，这是影响中国房地产投资信托基金的进一步发展的基础因素；中观层面的问题是我国目前尚没有制定相应的税收优惠政策，以及公司组织结构不适合房地产投资信托基金的发展；宏观层面的问题主要是不完善的法律制度，不成熟的金融体制和现代企业制度的缺失，这是房地产投资信托基金发展的主要问题。......2房地产投资信托基金介绍2.1基本概念及分类房地产投资信托基金于1960年在美国诞生，最早是为了避免管制而产生，是不动产证券化的一种重要的存在形式，

7、英文名为RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs。房地产投资信托基金发展的初期，学术界对其的定义是：“管理者为多个受托人，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”①这一定义将REITs确定为持有抵押贷款或者房地产等资产的封闭型基金，而后虽然随着美国政府的几次税收政策变化，REITs在各国的发展都不一样，但是都没改变其地产投资基金的本质。REITs主要是把投资信托作用于房地产，将产业投资基金证券化，建立专门的投资运营团队和金融机构，通过发行收益凭证，广泛吸收社会上多数人的资金来进行房地产领域直接或者间接的投资，如项目

8、开发、抵押贷款、房地产证券等多种区域和类型，再按比例将这些收益分配给投资者的一种中长期投资方式。由于房地产投资信托基金实行的是集中管理和多方位的投资，