开题报告 TS公司房地产投资信托基金模式探析-周蓓

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1、研究生开题报告论文题目TS公司房地产投资信托基金模式探析姓名周蓓学号20131491026学科专业MBA研究方向财务管理导师姓名曾令秋职称教授2014年10月28日填表须知（1）开题报告审核由各硕士点组建专家组具体实施。专家组成员3—5人，由副高以上人员担任，组长必须具有正高职称。研究生本人的指导教师应进入专家组，但不担任组长。（2）专家组的作用是对研究生的选题论证进行审核，审核意见以“通过”、“不通过”为结论。通过者按计划开展论文工作，不通过者，在半年内需重新开题。（3）选题来源指国家、省、市、校项目或自选项目；论文类型指基础

2、研究、应用研究、开发研究或其它类型。（4）本表要求双面打印，保持格式和开本不变。（5）表中内容可打印，也可手写，但应字迹清晰，排版工整，且签名处必须为亲笔书写。（6）以下两种情况不能顺利通过开题报告审核：a、题目过大；b、与本专业方向不符。（7）教育硕士研究生的论文还需符合下列要求：a、选题为中小学教育教学领域；b、紧扣实践问题，忌纯理论研究。（8）对已达到“四川师范大学研究生科研创新基金”申报条件的科学硕士研究生，请专家组按相关文件要求推荐。一、开题报告主要内容1、选题来源和论文类型（1）选题来源自选（2）论文类型企业诊断2、

3、课题的研究意义近年来，我国房地产行业在近几年的发展和调控下，对于房地产企业存在银行贷款利率高，贷款抵押质押要求严格等问题，制约了房地产企业的融资。人民银行、银监会、证监会已开始联手积极研究在国内推出房地产投资信托基金产品的可行性,经过多方研究和论证，2005年，越秀房地产投资信托基金在香港成功上市，成为内地第一只房地产投资信托基金，推动了内地的房地产信托投资基金的方案设计，2008年国务院发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》指出，可以通过创新融资方式，通过房地产信托投资基金、股权投资基金等多种形式，拓宽房地产企业融资渠道

4、，从宏观大局出发，着手开发出有长期市场生命力的信托产品。房地产市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场，房地产投资信托基金可以将银行长期存在的金融风险适当转移，改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，符合商业地产长期持续经营的资金需要，因此房地产投资信托基金为房地产企业拓宽了企业融资的渠道，使得房地产企业的资产能够盘活利用，能够解决房地产企业融资问题，加快建设资金周转，分散了银行的风险，同时,房地产投资信托基金通过建立基金这样可以扩大抵押贷款的范围，有利于扩大扩大了投资者的投资渠道。我国信托行业起步相对比国外来讲比较晚，形

5、式不够多样化。对于房地产投资信托基金的专业研究我国还处于初级阶段，因此需要对房地产投资信托基金发展中的问题进行分析研究。这正是笔者选择此题作为研究方向的原因，希望能够通过研究，能利用房地产投资信托基金的不同模式做法，进行分析、对比，得出适合我国发展房地产投资信托基金的模式。针对我国房地产投资信托基金的发展中存在的问题分析原因，提出政策建议。3、国内外现状分析（1）国外现状分析美国对房地产投资信托基金理论研究的文献最多,房地产投资信托基金在美国发展的规模最大、时间最长、也最为成熟,美国的学者对该基金在发展过程中所显现出来的成功与失

6、败都有了切身的感受。美国的研究涉及了有关房地产投资信托基金发展的各个方面，主要涉及房地产投资信托基金的分红、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行的分析，都可以作为发展我国房地产投资信托基金的借鉴。财务杠杆和房地产投资信托基金绩效的关系研究方面。Brown和David对财务杠杆和房地产投资信托基金绩效的关系进行了研究，认为一些抵押型房地产投资信托基金的业绩相当不理想的主要原因，是较高的财务杠杆和所贷款物业所有权的特点共同作用的结果，导致了抵押型房地产投资信托基金在市场低迷时期产生了巨大的财务问题

7、，财务上的巨大压力导致大量不良贷款被取消抵押品赎回权，结果大量被取消赎回权的物业在市场上以较低的价格转让，房地产投资信托基金多被权益型房地产投资信托基金收购，使大量的资产价值和市值从抵押型房地产投资信托基金转移到了权益型房地产投资信托基金。房地产投资信托基金内部顾问管理研究方面。Ambrose对房地产投资信托基金内部顾问管理进行了研究，该研究认为房地产投资信托基金使用内部顾问比使用外部顾问在支付较低的融资费用下，能够获取较高的租金收入和总收入，同时，该研究对于房地产投资信托基金的管理到底应该由内部顾问执行还是由外部顾问执行，而两

8、种方式对房地产投资信托基金的绩效又会有什么影响的问题进行了对比分析，得出内部顾问管理比外部顾问管理更具有优势的结论。房地产投资信托基金分红政策研究方面。JohnErickson对房地产投资信托基金分红政策进行了研究，发现房地产投资信托基金的分红政策受资产增长率、