国内房地产投资信托基金（reits）的发行模式及困境探析

《国内房地产投资信托基金（reits）的发行模式及困境探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、国内房地产投资信托基金（REITs）的发行模式及困境探析本文从房地产投资信托基金（REITs）国内发行实践模式入手，从组织形式、信托类型、资金的资金募集方式、运营方式等方面辨析了REITs的涵义，并探讨了国内REITs的一般架构、运营模式与监管方式。从基础资产质量、相关制度建设及专业人才储备等方面剖析了国内发行真正REITs产品存在的困境。Abstract：ThispaperanalyzesthemeaningofREITsfromtherealestateinvestmenttrusts(REI

2、Ts)domesticdistributionpracticemodel，theorganizationalform，thetypeoftrust，thewayofcapitalraisingandoperationmode,etc.,anddiscussesthegeneralstructure,operationmodeandregulationmodeofREITsinChina.Finally,theproblemsofthedomesticrealREITsproductsareanal

3、yzedfromtheaspectsofthequalityoftheunderlyingassets,theconstructionoftherelevantsystemandthereserveofprofessionalpersonnel.关键词：REITs；发行模式；困境Keywords：REITs；distributionmodel；dilemmaF830.572A:1006-4311(2017)09—0053-030引言近年随着我国房地产业的人规模扩张发展，房地产企业普遍存在资产负债率

4、高，融资方式单一，过分依赖银行等问题。当前，我国房地产行业正面临供给侧结构改革，如何将手中流动性差的资产变现，成为行业亟待解决的问题。另一方面，屮国许多个人和机构投资者拥有大量资本，需耍一款好的投资产品。因此，既可以通过直接融资解决房地产业的融资难题,乂可以为社会闲散资金提供稳定投资回报的房地产投资信托基金（REITs）成为了业内外关注的焦点。央行和银监会于2014年9月发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。2015年1月，住建部

5、发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出“积极推进房地产投资信托基金（RETTs）试点”。该指导意见指出“REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，冇利于解决企业的融资渠道，冇利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs,可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开”。1国内REITs实践特点分析REITs起源于美国，2005年国内越秀REITs在香港发行了

6、我国第一只真正意义上的REITs。2014年1月的屮信启航资管计划，是一款与私募REITs非常接近的类REITs产品。2015年6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批，标志着我国REITs试点正式拉开序幕。2016年6月140,中航信托成功发行首支由信托公司作为原始权益人的类REITs资产证券化产品“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”。但是从REITs的准确定义来看，无论是万科鹏华基金还是中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划，由于基金只拥有经营权而

7、非产权，以及3/4的资产被投入债券市场与股票市场，不符合国际上要求的至少75%的REITs投资在房地产或者与房地产有关的资产，实质上仍是一种债权性质的项目融资，或者可以认为是一种类REITs产品。总结国内发行的各种类REITs产品类型，大致可以从组织形式、信托类型、资金募集方式、运营方式等方面进行辨别。从组织形式上分类，根裾房地产投资信托基金组织形式的不同，可以分为公司型REITs和契约型REITs。公司型REITs是发起人依照《公司法》设立，法律上享有独立法人资格的基金公司并向社会公幵发行股票，

8、投资者通过购买公司股份进行投资，由股东选举的董事会进行基金的投资管理，最后将投资所得的收益以股息或者红利的形式分配给投资者。公司型REITs具有由股东会、董事会、监事会和管理团队组成的法人治理结构，互相制衡，互相监督，从而有利于实现投资者利益的最大化。契约型REITs是依据信托契约设立的基金，不具有独立法人资格，仅是一种金融产品。契约型REITs的契约由投资者、资产管理公司和资产托管机构三方组成，投资者与资产管理公司通过契约的方式设立信托关系，资产管理公司按照契约将受益凭证发放给投