住宅小区物业管理运作难题与法律对策

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1、住宅小区物业管理运作难题与法律对策近十几年来，住宅小区的物业管理①问题日益突出，业主与物业公司的矛盾普遍、冲突频繁，已经逐渐形成一个影响多数城市居民生活起居、社会安定和谐的大问题。即便是2003年国务院制定颁布了《物业管理条例》，2007年又对该条例进行了一次大修，物业管理各方矛盾冲突激烈的状况也并没有缓解。当前，对该法规进行全面修改、甚至升级。作为上位法的《物权法》也应相应调整。笔者对北京（2010）、天津（2008）、广西（2012）、辽宁（2008）、四川（2012）、深圳（2014）、福州

2、（2013）、大连（2009）、苏州（2008）、厦门（2011）、成都（2007）等省（直辖市、自治区）及较大的市的物业管理办法或物业管理条例①进行考察，比较有亮点的是北京市的规定，有一些实用性较强的创新；深圳市的规定有突破的不多，但在细节方面规定得最为详尽；广西的条例在一定程度也有所突破，但力度不如北京市。总体而言，在物业管理方面，目前多数的地方性法规、地方政府规章的多数条文是对《物业管理条例》的重复，以及少量的具体操作规程。这些地方性法规和地方政府规章，也应进行适当调整。此外，住房和城乡建设

3、部还在2009年出台了《业主大会和业主委员会指导规则》，专门对业主大会和业主委员会的成立程序、职能进行规范。　　　　笔者曾在几年前亲身参与了所居住小区的业主大会与业主委员会的成立与运作，担任了业委会副主任一职。成立业主委员会后，参与组织业主大会，选聘了新的物业服务企业，但是选聘的物业公司却没有成功进驻。作为进行住宅小区物业自主管理尝试的组织者，本文从业主、业主委员会成员及一名法律人的角度，对物业管理、服务中存在的诸多问题尝试提出一些建议，不求全面但求切实，供批评参考。　　　　一、当前住宅小区物业管

4、理质量概况　　　　在城市购买了住宅的普通人，都希望自己的住房和所在小区环境舒适、安全，小区水、电、路、停车、卫生、治安等都优质可靠、便捷舒心，房子（物业）能保值甚至升值。然而，从目前可查到的资料看，对物业公司服务满意率进行大范围的调查不多，对全国情况进行抽样统计的也没有，对个别城市的调查有一些统计且部分数据已经是10多年前的：有满意率五成左右的，也有满意率不足两成的。[1-2]近期对物业服务满意度的调查重在研究方法的探讨而不是结论。[3]杨国霞与沈山对徐州市37个小区的抽样研究结论相对具体，绝大部

5、分指标达到了基本满意程度以上，但其服务的满意程度不高，质量上仍有较大提升的空间.[4]这些数据总体也并不令人乐观。本文以笔者接触较多的南宁市20多个小区业委会成员和积极分子的反映为直观依据：这些小区中对提供前期物业管理服务的企业强烈不满的业主占多数，进而部分业主出面组织成立业主委员会及业主大会，重新选聘物业服务企业或与原物业服务企业签订新合同进行约束。另外，一些小区因物业管理事务被新闻媒体或一些自媒体（、微博、Q群、博客等）频繁曝光，物业公司或开发商与业主冲突不断，其物业公司的服务质量自然也难言满

6、意。以笔者所在小区为例，几年前进行小区物业选聘时，愿意继续选聘原物业公司的只有40多户，不足全体业主户数的5%.然而，就算如此低的支持率，该物业公司目前仍然在经营笔者所在小区的物业管理项目，可见，维持经营的物业公司并不意味着小区业主对其满意。　　　　综观国内其他城市的物业管理状况，可能有一些相对较好的地方，但仅从新闻报道的反映看，多数地方也与南宁情况相似，存在较多问题，业主不满意率高，矛盾冲突频繁。物业管理特别是住宅小区的物业管理事实上正在演变为一个社会管理的焦点问题，需要得到政府执法部门、立法机

7、关及全体物业从业人员的重视与认真对待。　　　　二、住宅小区物业管理运作的难题及成因　　　　（一）业主面临的难题：业主组织成立艰难、运作状况不佳　　　　据不完全统计，至2015年，南宁市有物业管理的小区共有2000多个，但成立业主委员会的不足20%.[5]就算成立了业主委员会，能正常发挥作用的也不多。　　　　谁最迫切需要住宅小区有完善的物业管理？当然是业主们，他们最为关心自己的切身利益。无疑，住宅小区（其他商业物业或商住混用物业同理）的物业管理要得到根本性改善，必须要充分发挥业主的自主管理作用，依法

8、成立业主大会、业主委员会。　　　　1.某些物业公司存在刁难、阻挠现象　　　　对于这一点是绝大多数有志成立业主大会、业主委员会的热心业主们最有感受。干扰投票选举、抢夺投票箱、不给开无欠缴物业费证明、威胁或殴打相关热心业主、停水停电种种违法或不正当手段层出不穷。很多热心业主为此不得不停止相关工作，满腹怨恨却无能为力。2012年7月，笔者本人也曾经在业主委员会成立之后、组织选聘物业公司期间，在小区门口横遭三名陌生年轻男子的殴打及多次、短信威胁。有些物业公司的心态就是我的地盘我做主,在小区