完善我国物业管理招投标制度的建议

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1、完善我国物业管理招投标制度的建议　　我国的物业招投标制度于1984年发源于深圳，随后物业管理招投标在一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市逐步开展起来，如北京市回龙观文化居住区、南京市百家湖花园、广州市城市丽水庭苑、武汉市中央花园等，其中多数招投标项目竞争激烈，充分体现了公开、公平、公正的原则。[1]　　这些招投标活动对加速建立和规范物业管理市场起到了极大的推动作用。虽然物业管理招投标已形成良好的发展势头，但在已普遍采用物业管理招投标方式选聘物业管理企业的城市，由于招标人（房地产开发单位或小区业主委员会）缺乏物业管理招投

2、标的知识，甚至没有接触过招投标;加上小区业主委员会是社团组织（不是独立的承担民事责任的企业法人），我国在物业管理招投标市场上又缺乏相应的招投标示范文本，因此，很容易使招投标过程走样.　　一、目前我国物业管理招投标制度中存在的问题　　　　（一）物业管理招投标过程不规范比照其他的招投标法律规范，物业管理招投标中对招标、投标、开标、评标、定标等各个程序的规范显得较为欠缺，没有严格而明确的规定，也缺乏标准，影响了实际效果。同时，招投标缺乏科学性和严肃性，有时参加投标的单位连自己的得分情况都不知道，透明度极差。　　（二）物业管理招投

3、标普及率不高在实际调查中，目前由母公司开发而直接进行管理的物业管理就占了40%,谁开发，谁管理的模式仍是目前我国物业管理企业获得物业管理权的主要方式。　　（三）物业管理招投标过程走样很多房地产开发企业或小区业主委员会缺乏物业管理招投标的知识，甚至没有接触过招投标，缺乏切身体会，原本招投标应由小区业主委员会代表小区产权人、使用人选聘物业管理公司，但在实际招投标过程中，由于小区业主委员会是社团组织（不是独立的承担民事责任的企业法人），招投标行为人很容易使招投标过程走样.　　（四）物业管理招投标示范文本缺乏与物业管理招投标相比，

4、相对成熟的建设工程招投标有一系列的招投标文件示范文本，能充分表达招标方的要求以及展示投标单位各自在报价和施工组织设计等方面的优势，从而能更有效地从中选择最优的中标单位。而目前我国物业管理招投标市场上缺乏相应的招投标示范文本，不利于其招投标活动的开展。　　（五）物业管理招投标市场不完善目前，物业管理招投标市场还很不完善，主要存在着六种困难:1.政府干预太大，存在地方保护主义;2.中标人早已内定，或者基本内定;3.招标人只是为了获取投标人的方案，并不是真正为了选择物业管理公司；4.某些投标人为了中标，进行不正当竞争；5.投标需

5、要花费大量的人力、物力、财力，成本太高；6.物业管理公司编制投标书的能力有限。现实中物业管理公司参与投标活动所面临的困难，也充分反映了目前我国物业管理招投标市场的不完善。　　　　二、完善我国物业管理招投标制度的建议　　　　（一）完善物业管理招投标制度的法律、法规　　　　目前，在物业管理招投标活动中适用的法律法规主要是《招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现行法律法规存在具体细节不明确的问题，如对资格预审程序虽有所规定，但规定过于简略，没有对单独发布预审公告的问题提出要求，也没有使用资格预审

6、文件的要求，实践中易导致资格预审程序的滥用，如招标人与投标人串通，以资格预审程序来排斥其他潜在的投标人。因此，各地区应根据各自的实际情况，在国家法律法规框架下，制定地方的物业管理招标投标办法，来明确常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循，用法规和制度来限制和约束不正当的竞争行为，同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。　　（二）建立公正的物业管理招投标监管机制　　　　1.对招投标方式的监督《招标投标法》对公开招标、邀请招标的定义分别是:公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请特定的潜在投标人或者其他组织投标。邀请

7、投标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。两种招标方式虽只有公告、投标邀请书的微小区别，但在物业管理招投标实践中，却会带来完全不同的市场和社会效果。[2]前者，能在更广泛的层面体现市场的公开、公平、公正--阳光招投标，招标人难做手脚，能引导市场健康有序发展;后者，具有局限性和较大的隐蔽性--实践中容易演化为招标人伤害投标人对公开、公平、公正和诚实信用原则的信任。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》仅规定了前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标,并未界定公开招标与邀请招标的规模或类型的区别标准，对招投

8、标方式只作选择性规定，未对公开招标方式作硬性规定，或对邀请招标范围作限制性规定，必然造成物业管理招投标操作过程的不可控，容易造成暗箱操作，或本该公开招标的改为邀请招标。因此，一定要依靠政府行政管理、通过制定相应的政策来规范市场各主体的行为。　　2.对招投标程序的监督注重监督招标人或招标代理机构在信息发布