我国现行房地产税收制度存在的问题及对策

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1、我国现行房地产税收制度存在的问题及对策房地产税收制度是调节房地产各经济主体经济利益关系的主要手段，分析探讨房地产业的税收制度对保持国民经济的稳定增长和保障人民大众的生活福利都具有重要意义。　　一、我国房地产税收制度现状及存在的问题　　房地产税收是指直接或间接地以房地产价值或房地产收益为课税对象的各种税收的总称。房地产税种设置主要有房地产流转税和保有税两大类。房地产流转税是指政府在房地产权利发生转移时，向各方当事人征收的税赋，主要有契税、营业税、印花税、土地增值税、城乡维护建设税、耕地占用税、所得税等；房地产保有税是在一定时期或一个时点上，对个人

2、或法人所拥有的房地产课征的税收，其功能是合理调节房地产收益分配，以确保房地产保有的负担公平，降低房地产作为资产保有的有利性，主要包括房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等。目前我国房地产税收制度存在的主要问题有：　　（一）流通环节税费重，保有环节课税轻　　我国目前房地产税制构成的一个显著特点是房地产开发流通环节税种多，税收负担重，涉及房地产业的各种收费项目还有几十项，而房地产保有环节课税比较少，负担也很轻。这种税种结构的消极影响有：　　1、土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。

3、　　2、流通阶段的税负重，助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。　　3、保有阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，而流向了保有者，导致炒作泛滥；拉大了贫富差距，使财富集中在少数人手中。　　4、房地产流转环节和占用环节税收负担的畸重畸轻，使得纳税人倾向持有土地和房产待其自然增值，从而影响了房地产，尤其是稀缺土地资源的正常流通和合理使用。　　（二）存在着重复课税的问题　　土地增值税的计税依据为房地产转让收入减除各项允许扣除项目金额后的余额，即纳税人在房地产转让中所获得的增值额，此增值额其实具有利润的性质，而房地产

4、转让的利润在交纳土地增值税后还要再被课征企业所得税。因此，就房地产转让利润这一计税依据同时课征了土地增值税和企业所得税，违背了税不重征原则。　　房产税与城镇土地使用税也存在重复课税。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税。很显然，其承担的税负较土地有偿使用前建造的房产所承担的税负高，存在重复课税问题。　　（三）课税范围过窄，免税范围过宽　　一方面，房产税和城镇土地

5、使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，坐落于其他区域的房产均不属于房产税的调节范围；另一方面，房产税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队、财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等自用房产免税外，还对个人所有的非营业用房产免税。课税范围过窄在减少财政收入的同时，亦损害了房产税应有的调节职能——除造成因区域不同税负不公之外，也有损税收的量能负担原则。特别是目前我国居民住房的商品化程度很高，高收入阶层通常选择面积大、设施好的房子，享受了更多的社会公共服务，对居民自用住房完全免税，违背了多受益多纳税的原则，有违税制公平。　

6、　（四）计税依据的设置不合理　　目前城镇土地使用税的计税依据为土地的实际占用面积。回顾城镇土地使用税的历史，其开征的最初目的主要是为了筹集财政收入，由于当时生产率低下，土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据一般为土地的面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速。为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，使土地使用税收缺乏弹性，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地

7、闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。　　现行房产税的计税依据为房产的账面原值扣除一定比例之后的房产余值，房产的账面原值实际即房产的建造价值，其为固定数额，无法随房产市场价值的变动而变动。因此，以房产的账面原值作为计税依据，使得房产税缺乏弹性，不仅造成财政收入的损失，也使不同时间建造的房产税负不公。同时，自用房产不论价值和用途如何，税率均为1.2％，一方面，税负过轻；另一方面，一刀切的税率也无法体现对不同区域、不同价值、不同用途房产的抑扬倾向，从而削弱了房产税的调节能力。　　二、完善我国房地产税收制度的对策　　随着我国经济形势的变化和国际经

8、济一体化趋势的加快，我国房地产税收制度显露了诸如与经济发展不协调、与国际惯例不接轨等问题，对其进行总结和认识，并寻求改革、完善之措施，无论对房地产业、