如何管好用好国企土地资产经营工作

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1、如何管好用好国企土地资产经营工作十八届三中全会关于国有经济、国有资本、国有企业的不少表述都有新的突破、新的任务，为下一步国有经济布局的战略性调整、国有资本管理体制和运营机制的完善、国有企业建立和完善现代企业制度指明了方向。如何不断适应新时代的市场竞争机制，国有企业制度改革已经成为我国经济体制改革的核心内容。土地，作为国家对国有企业投入的重要资产，随着国企改革的不断深入，特别是要对现代企业制度关于“产权明晰”要求的适应，其管理出现了许多新的变化和问题。如何在国有企业改革的过程中严防土地资产流失，逐步建立与市场经济制度、现代企业制度相适应的土地资产管理、运营机制，是大部分国有企业

2、面临的新的课题。国企土地资产：由划拨向出让转变1987年以前，我国的国有企业用地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地制度。这样的管理制度根本无土地资产概念：土地作为稀缺资源不能随土地市场需求进行有效配置，致使大量土地资源闲置浪费；土地产权被忽略，土地不能作为资产进行转让、租赁、抵押和典当，土地资产、土地收益大量流失。不仅如此，因企业资金严重短缺，不能在已有土地上合理开发利用而影响了企业的再发展，造成了土地资产运作及管理的恶性循环。至上世纪九十年代初期，对土地资产的概念依然停留在划拨免费使用的概念中，由于划拨土地使用权不属于企业自己的财产或国家授权其经营管理的财

3、产，企业作为土地使用权人无法处分和独立支配土地资产，国家和企业在有关土地上的权利、利益和责任很不明确，形成事实上的土地产权关系不清，这与建立现代企业制度的基本要求极不适应，具体反映为账目不清楚、产权不清晰，无专门的管理机构对土地资产进行管理，造成部分土地无产权证书，还有相当一部分土地被周边农民、其他企业或政府部门侵占，致使企业失去对土地的实际控制权。上世纪八十年代末九十年代初，随着有偿有限期的城镇土地使用制度的确立及国有企业改革的深入，国有企业的土地管理开始有了一定的变化。在这一时期，大部分国有企业根据国家要求，对划拨用地办理了《国有土地使用权证》，虽然仍然无法在财务账面上反

4、映土地资产的价值，但已基本做到专人管理，实物账面清晰。与上一时期相比，企业管理者对土地管理的重视程度有所提高，但仍未涉及土地经营的内容，管理及利用方式比较单一，仍存在土地资产受侵害的情况发生。上世纪九十年代末至本世纪初，工业用地已基本由划拨向出让方式进行转变，部分国有企业在重组过程中意识到土地资产可以产生效益，逐步提高了对土地资产管理的重视程度。但大部分大中型国有企业，由于存量土地较多，土地变化程度不大，仍未能认识到土地资产在企业改革发展中的重要性，企业对划拨土地的管理和使用还停留在可以依法进行抵押的阶段。在这一时期，绝大部分划拨住宅用地进行了职工住房改革，部分商业用地也随着

5、住房改革的进程而将地上商铺进行了出售，这一部分土地虽然前期办理的《国有土地使用权证》的使用权人仍为企业主体，但根据2007年10月1日起施行的《物权法》规定，已脱离了企业的实际控制。国企土地现状：多种使用权类型并存如今国家的土地使用制度发生了巨大的变化，与企业初建时期的土地制度存在较大的差异，许多国有企业出现了多种土地使用权类型并存的情况。以本人所在企业为例，目前仅工业用地一项，就存在划拨、出让及作价出资几种使用权类型。其中：部分企业初建时获得的土地为划拨用地；1999年企业改制后新增或以土地出资进行合资合作的土地为出让用地；2009年企业再次进行改制分立时，根据当时的国家政

6、策，部分土地变更为国家作价出资性质。目前，国有企业的各级领导和工作人员，已经认识到土地资产一种稀缺的固定资产，虽然在其日常管理上已经形成了一套行之有效的管理办法和流程，但是土地资产运营工作，作为市场经济情况下出现的新的工作内容，现在仍停留在根据行政指令进行确权、变更、租赁等工作，主动性地经营、怎样去经营做的不够，重视和思考也不够。这中间有划拨土地不在账面上反映、领导重视程度的原因，有工作人员专业化程度不高的原因，也有了解国家政策不够、与市场接轨不够有很大的关系。为此，国有企业如何在不断适应新时代的市场竞争机制的同时深化改革，进一步做好土地资产的管理和运营，已经成为了企业经营发

7、展的一个新的课题。土地资产经营的思考经过近十年国家对国有企业用地方式、用地政策的不断改变，企业在适应这种改变的过程中也始终在积极探索。在此期间，有些企业已经迈出了扎实的一步，以笔者所在中央企业的两个下属企业为例：南京528厂，在2006年通过与地方政府积极沟通，对厂区土地进行整体置换，将位于南京市区内200余亩土地置换为开发区内800亩土地，获得收益14亿余元；包头617厂，通过在北京、内蒙等地申报科研项目，新购置土地2000余亩，在扩大经营的同时，仅土地增值一项就大幅度提高了资产收益率。通过学习这些企