对国企土地资产进行思考

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1、对国企土地资产进行思考　　1概述　　土地是人类开展各种活动的基础，是国家的根本财产，是企业的固定资产。我国制定了若干法律来加强土地资产管理，随着我国经济建设的发展，随着市场化体系建设的发展，由于历史原因，国企土地资产管理的头绪一直比较繁杂，始终未能落实有效的管理，时至今日，国企土地资产管理对于国企的发展并没有起到积极的促进作用。应该如何摆脱这种窘境，值得国企管理人员思考研究。　　2国企土地资产管理中的若干问题　　由于不同的企业对土地资产的态度各不相同，因此，目前国企土地资产管理存在着若干问题，具体表现为：　　2.1企业的土

2、地产权关系不明确受计划经济体制与市场经济体制的双重影响，在转型比较彻底的企业，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。在转型不彻底的企业，土地依然属于国家行政机关控制，企业虽然没有支付土地使用费用，但是却在比较自由地使用着土地;国家没有从土地资产中获得合法合理的收益，企业不能通过出租、抵押、转让等方式增加自身的资产，结果造成土地闲置、资源浪费的结果。　　2.2企业的土地资产价值失真由国家控制的国企土地被无偿划拨给国企使用，因此，在企业的资产负债表上，土地资产价值不显化，由此产生的问题是企业资产数据不实，同时，作为投资主体的国

3、家，其责权利职能得不到全面体现。企业在经营管理的过程中，土地资产不能被作为固定资产反映在企业账目上，只能以无形资产做处理。这样必然会导致企业生产成本、产值、利润等一系列财务数据出现偏差，对于国企进一步深化改革没有益处。　　2.3企业的土地资产利用效率低下18亿亩基本农田的红线是一条硬标准，在经济不断发展的今天，国企要想发展，就必须考虑工业用地的获取，提高土地利用率是唯一的解决途径。但是，国企无偿使用土地的管理模式，致使许多国企几乎没有土地的成本意识，不能高效利用土地资源;有土地成本意识，却不能有效发挥土地的经济效益。这些都

4、导致了企业的土地资产利用效率低下。　　2.4土地资产收益分配不合理受国企土地资产责权不清的影响，由此所产生的土地收益在分配方面必然会出现多种问题，土地税制、税收调控等政策未能得到贯彻，违规经营、贪污腐化等问题由此滋生，更是加剧了对国企土地的有效控制与合法利用。　　3强化国企土地资产管理的措施　　改革开放的深入必将使市场经济体系建设更加完善，为了尽早适应这种变化，国企所有者与管理者应该保持清醒的认识，及早认识到强化国企土地资产管理的重要性。　　3.1明确国企土地的产权关系明确国企土地的产权关系，其目的不是为了占有土地，而是正

5、视土地资源管理，优化配置土地资源，实现国企的可持续发展。这就需要做到：　　(1)依法确定企业拥有的土地产权，在遵守土地的最终处置权归国家所有的前提下，弄清楚行政划拨方式、出让方式等不同的获得方式，并确定清楚国企对土地的使用权和收益权;　　(2)完善土地产权登记制度，明确企业所占有土地的时空特征，使之从法律上得到保证;　　(3)规范土地交易，强化土地交易管理，建立完整的市场档案，实行跟踪管理，保证土地交易管理的合法性与系统性。　　3.2显化国企的土地资产价值企业存在的目的就是为了盈利，实现盈利的有效保证是落实科学化的经营管理

6、，为了消除国企土地资产账目不明确性的消极影响，必须依据科学方法，按照合理的程序评估、核定、显化国企的土地资产价值。土地资产价值评估的方法有市场同期比较法、经营成本法、剩余价值法、土地收益法、基准地价系数修正法等。在实际应用中，要根据具体情况，综合运用各种评估方法，方能更准确地获取土地的资产价值。在评估中要注意三个问题：　　(1)完善评估体系，建立科学的操作规范，重点突显土地的供需关系、预期收益、地块最佳用途等要素，在静态估价的基础上进行动态预测，把国企自身条件与宏观环境相结合，听取多方意见，运用各种评估方法打破评估的局限性

7、，防止国有资产流失;　　(2)协调政府、企业、地方等各个部门的关系，做好评估的组织管理工作，制定统一的评估结果认定制度，严格遵照评估程序开展工作，保证评估结果的客观性与公正性;　　(3)正确认识土地价值的表现形式，规范土地资产的财务核算，对用于生产经营的土地，应该计入固定资产，以折旧的方式计入生产成本，将附加在其上的经营开销计入管理费用。对于没有使用的闲置土地，可以依旧计入国企的无形资产，在规定期限内摊销管理费用。对于使用性质发生变化的土地，要依据法律法规，及时进行财务划账处理。　　3.3盘活企业土地资产在经营活动中，企业

8、土地资产经营始终存在，土地入股、土地抵押贷款、土地租赁等与土地有关的经济活动早就存在，作为一种特殊的企业资产，土地资产具有明确的使用期限，土地产权权能具有可分性，土地的经营内容具有多重性，比如可以在抵押的同时出租牟利。正是这些特殊性，决定了在设计土地资产经营方案的时候，必须细分土地产权权能，使土地的各个