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1、棚户区改造问题分析摘 要：随着我国城市化进程的加快,城市区域不断扩大,越来越多的村居被纳入了城区范围,这些质量较差的房屋、设施不全的区域就构成了棚户区。为了使旧城区恢复其在城市发展中的活力，必须对旧城区内的棚户区进行改造。同时棚户区的改造也有利于节省土地，统筹城乡土地。因此对棚户区进行改造具有重大意义。关键词：城市化进程;棚户区;改造 棚户区是中国城市化进程中出现的典型现象,它曾经解决了不少贫困家庭的住房问题,但是现在棚户区的大量存在已成为阻碍城市健康发展的瓶颈,严重损坏了城市形象,甚至会引发一些社会问题。因此棚户区问题是实现城市快速发展、提高城市竞争力急需解决的问题。 一、棚户区改
2、造现状 目前,棚户区改造呈现多种模式,多个层次推进的发展态势,更新改造模式由过去单一的“旧房改造”和“旧区改造”转向“旧区再开发”,不仅仅以改善居住条件和居住环境为目标,而且充分发挥改造地段的经济效益和社会、环境效益,实现改造棚户区和城市现代化的多重目的。概括起来,近几年来棚户区改造呈现出以下特点: 经济效益成为关键。房地产公司作为自负盈亏的经济实体,受到市场经营的经济规律的支配,盈利成为其开发的主要目的,这种积极、迫切的目标激发其创造各种有效的方法去促进土地利用,间接地使土地使用发挥到最高境界。因此,经济效益问题成为棚户区改造的关键问题,关系到棚户区改造是否能行之有效,并且支配着棚
3、户区改造的开发行为。 规划控制趋向法治化、系统化。进入市场经济后,虽然还存在着立项审批手段,但由于资金已不是上级划拨,而贷款也不再是上级批准的政府行为,而是建设者与金额机构之间的经济企业行为,从而使政府对棚户区改造的控制,由过去行政、计划为主的直接控制逐步转向利用经济杠杆、法规手段、政策引导、公众参与以及其他沟通协作方式的管理调节,并通过各种计划、决策、执行、引导、协调、监督等组织活动使规划管理走向系统化，打破了以往城市建设计划、规划、建筑、实施的单向执行方式。 二、棚户区改造存在的问题 关注近期和局部利益。因为在市场机制中,房地产开发企业的经济行为以自身利益的最大化为目标,并且房
4、地产项目的开发是在一个特定的时间段内,房地产开发企业追求的是在这个时间段内的收益。于是,房地产开发企业倾向于最充分地利用土地资源,千方百计地提高地块的容积率,而很少考虑对周边环境可能造成的危害以及对城市长远发展可能带来的负面影响。同时,房地产开发企业的“产品”是依据市场的需求“量身定做”的,但是市场的需求并非是以城市合理的发展为依据的。例如,城市中心区的棚户区改造中往往以开发高级住宅为主,将低收入的居民排挤出了城市中心区,一定程度上导致社会空间的分隔,并给社会的安定埋下隐患。这些矛盾和问题是市场本身无法解决的。 拆迁难度大,协调时间长。城市建设的难点在棚户区改造,棚户区改造的难点在棚户
5、区拆迁,棚户区拆迁的难点在于中低收入户的安置。改造能否顺利实现,关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度。 对经济困难家庭的住房保障还不到位。在棚户区拆迁项目中,存在着这样一些特殊困难家庭(如下岗失业、经济拮据、常年患病、几代同住、房屋拥挤、身体残疾等):拆迁前,他们挤住在平房内或者私自加盖的屋舍内,基本能够维持生活,可是拆迁之后,按照拆迁条例规定得到的补偿一般不能满足购房从而解决几代人的居住问题。这部分人群会强力阻碍拆迁。这是拆迁工作中很现实的困难。 改造项目和拆迁方案不够详细透明,影响被拆迁居民的信心。被拆迁居民对拆迁后的前景不明朗,对拆迁的各项补偿没有把握,对拆迁持冷漠态度,如大多数棚
6、户区内的房主既担心拆迁后失去每个月上千元的房租,生活没有;还担心现在的住房无法换到同等面积的楼房,每个月还要交物业管理费等。棚户区内很多租房户对拆迁也忧心忡忡,因为他们现在的收入只够租住较便宜的普通街区旧房或城中村房子,拆迁后他们难以找到便宜的住房。 改造资金不足,审批程序冗杂。棚户区改造需要大量资金,但是政府财政支持的城建资金缺口大。资金不足会严重阻碍棚户区改造的进程,应从大局着眼,从城市经营的理念出发,增加优惠政策,吸引市场投资机构介入融资。以往棚户区改造所需的批文太多,从确定打算改造某一区片到真正全面落实完成拆迁改造,需要太多部门的协作与审批,所需的时间太长,管理成本加大。 三
7、、城市棚户区改造的建议和措施 （一）制度创新 制定优惠政策棚户区改造中涉及到政府、开发商和居民三方的利益。其中最直接、最大的利益关系者是原棚户区居民。政策既要保证居民和开发商的利益,还要保障棚户区改造达到城市发展的要求,使居民在不支付额外费用的前提下便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境。拆迁期间原棚户区居民的安置费及原有房屋的出租收入,由开发商负责补偿;原棚户区居民回迁房必须优先建设,并由原棚户区居民优先挑选,保
