关于房产税计税依据的调查与思考

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1、关于房产税计税依据的调查与思考摘　要：阐述了房产税计税中存在的问题，及从多角度对问题提出了相关性的建议。关键词：房产税；调查；思考　　　一、关于计税依据的税法沿革　　　在房产税的计税依据中，最重要的就是“房产原值”的确定，近年来在相关的房产税政策中先后出现了三次关于“房产原值”的界定。　　　(一)1986年10月1日开始执行的《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产

2、租金收入为房产税的计税依据。”北京市施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》（京政发[1986]165号）的细则第四条规定：“企业、事业单位房产、不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。”由此可以看出正确计算缴纳房产税的关键是“房产原值”。　　　（二）1986年9月25日开始执行的财政部税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》[(86)财税地字第008号]第十五条关于房产原值如何确定的问题规定为：“房产原值是指纳税人按照会计制度规

3、定，在帐簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。”由此可以看出正确计算缴纳房产税的关键点“房产原值”主要是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。　　　（三）2009年1月1日开始执行的财政部国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第一条关于房产原值如何确定的问题规定为：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据

4、国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财政部税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》[(86)财税地字第008号]第十五条同时废止。”由此可以看出正确计算缴纳房产税的关键点“房产原值”改变为根据国家有关会计制度规定进行核算的房屋原价。　　二、存在的问题　　通过对上述税法规定进行思考，并对目前房产税计税依据的贯彻执行和征收管理情况做了调查，可以发现下列问题：　　（一）财税[2008]152号文件对房产原值的规定不清晰　　(86)财税地字第008号文件规定的房产原值是指纳税人按照会计制

5、度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，此规定在23年的执行中问题不断，财政部国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（[87]财税地字第003号）、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）等文件就先后进行了补丁式的补充，但实际效果仍然不好。　　随着会计准则的变化，财税[2008]152号文件又将计税依据的表述改变为“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。”新文件的规定不但没有解决以往产生的问题，反而

6、文字表述明显有以词解词的现象，而且“房产原值”、“房屋原价”两词的内涵与外延均未明确，使得本来就很难确定的计税依据更加难以把握。　　（二）会计制度规定中没有“房产原值”或“房屋原价”的概念　　在2001年1月1日施行的企业会计制度中关于固定资产的计量只是从购入、自建、接受投资取得、融资租入、改扩建、接受抵债取得等十种情况表述了如何计量。但是都没有“房产原值”、“房屋原价”的概念与提法，也都没有对企业取得土地使用权所支付的金额如何处理的明确规定。　　（三）税法规定不清晰，会计准则、会计制度规定不一致使得现实执行很混乱，影响国家巨额税款　　1.具体案例　　

7、在调查中发现，某控股集团有限公司有一栋自建房产，使用企业会计制度，2009年1月1日前已竣工清算并使用了4年，使用方式为将房产内的房间出租。2009年1月1日前其将取得土地所支付的4.7亿元土地出让金放在“无形资产”科目中核算，“固定资产”科目中记载的房屋建造成本为16.8亿元，并以16.8亿元计税。2009年1月1日后其将取得土地所支付的4.7亿元土地出让金和建造成本16.8亿元放在“投资性房地产”科目中的不同的二级科目下核算，仍拟以16.8亿元计税。又如某投资管理咨询有限公司有一栋自建房产，使用企业会计制度，目前还未竣工清算，但已使用了1年，使用方

8、式为将房产内的房间出租。2009年1月1日前其将取得土地所支付的8214万元土地出让金放在“无