试论房产税计税依据之完善

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1、试论房产税计税依据之完善中图分类号：F812文献标识：A文章编号:1009-4202(2013)11-000-02摘要本文从现行法律制度基础出发，即以《中华人民共和国房产税暂行条例》为出发点。试探讨当下房产税从价计税和从租计税两种计税方式之利弊。在借鉴国外计税方式的基础上，结合我国稅收征管实践，提出建立以市场评估价格为依据的新的计税方式。从而为我国房地产税制改革开启新的思路。关键词房产税计税依据市场评估一、房产税计稅依据之现状（一）房产稅从价计征依据之利弊《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条“房产稅依照房产原值一次减除

2、10%-30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地稅务机关参考同类房产核定。”由此可以看出从价计征的“价”,在这里指的是房屋原值。在房产稅的征管实践中，稅务机关一般是根据商品房交易价格或企业的资产负债表中记载的房产原值计征房产稅，只有认为房产原值明显不合理时，税务机关才以查账或者评估的方式计征。现行稅收征管实践中“从价计征”的方式既符合稅法效率简便原则又符合行政法合理性原则。具体而言，有以下两个优点：第一，以交易价格或资产负债表记载原值为计税依据，使征管机关可以以最小的成本完成征稅职责。一般情况下只需书

3、面审查无须进行房屋价值评估或者其他性质的审核，有效降低了行政成本，提高了税务机关征管效率；第二，保障了纳稅人的合法权益。房产税征收客体在现行征管机制下十分明确，税务机关自由裁量的权力被法律所约束，避免了权力寻租的发生，使纳税人权益在此处得到了充分保障。然而现行的“从价计征”方式在带来益处的同时不可避免的还伴有种种弊端。从价计征的征税客体在现行经济制度下主要有两个，一个是商品房，另一个是企业固定资产负债表中的房产原值。对于商品房来说，首先，在现有从价计征的模式下，商品房交易价格不能真实的反应房屋的实际价值。价格受到供求关系

4、的影响，围绕价值上下波动。商品房价格亦是如此，如果以此为征收依据，会导致房产税纳税人税负承担不公。即在商品房交易价格低谷时承担较低的税负，而在高峰时则要承担异于常时的税务负担，显失公平；其次，现行的从价计征模式不符合税收的财政原则。税收财政原则的基本含义是：一国稅收制度的建立和变革，都必须有利于保证国家的财政收入。商品房以交易价格为计税依据，导致无法正确反映出房屋的实有价值和土地的级差收益。尤其是对于房屋保有阶段的增值，不能有效发挥税收调控机制，从而无法承载当下房产税增加财政收入的使命。而对于企业固定资产账面中的房产原值

5、来说，主要面对的问题是房产税纳税人利用财会通过修改固定资产账面规避税款。其主要方式有以下两种：1•在企业新建房屋过程中，由企业提供产生材料，由建筑公司施工。房产原值仅列建筑公司施工成本。企业提供的材料则以修理费或制造费用的形式列入企业生产成本中，既缩小了房屋的原值，又同时冲减了当期的应纳税款。2.利用低值易耗品科目，少计原值。低值易耗品是指使用年限在一年以下或单项价值在规定限额以下的，不能列入固定资产的劳动资料。在实际操作中，企业将房屋部分照明设施、门窗玻璃、办公设备、摄像探头等附属于建筑物本身的应稅项目计入低值易耗品科

6、目，实现少计房产原值，减轻税收负担的目的。由上述分析可知，现行的房产税从价计征方式有待完善。（二）房产税从租计征依据之弊端房产税从租价计征中的“租价”是指房屋所有权人（代管人）所收取的租金。对于租金收入，其计征中的弊端更为突出。从租计征的房屋主要有两种：一种是营业性的房屋出租；另一种是居住性质的房屋出租。1.营业性的房屋出租,即指房屋所有权人或代管人将房屋租赁给它人从事营利性活动。在税收征管实践中，房产税纳税人为达到规避税款目的，采取了多种手段。较为常见的是以下几种方式：①订立“阴阳合同”，使“纸面租金”减少，从而少缴税

7、款达到避税目的；②修改合同的性质，将本用于营利活动的房产变成用于居住目的，从而少缴税款；③比较极端的“无偿使用”、“友情借用”方式以逃避稅收征管。2•居住性质的房屋出租。在各地稅收征管实践中，一般规定“个人出租房屋所获得的租金收入是纳税人缴纳税款的唯一计税依据”。房产税纳税人为规避纳税，采取了虚报或瞒报租金的方式，甚至向税务机关提供虚假合同，以达到少交税款的目的。从私法上来说，租赁合同是在遵循意思自治的前提下达成的，法无禁止即可为。租金是房屋租赁合同的重要要素，在不违背强行法的前提下，租金由双方根据意思自治达成,无可厚非

8、。但这恰恰为房产税纳税人偷逃税款的行为提供了途径。例如，某地商场核心区域，两居室的门面房市场租金应该在5000元/月左右，而实际上许多申报缴纳税款的租赁合同金额普遍少于3000元/月，计稅金额明显偏低，税款流失严重。为解决这个问题，在税收征管实践中，税务机关普遍赋予稅务执法人员一定的自由裁量权，可以对明显偏低的成交金