不同计量模式对投资性房地产会计处理的差异分析

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1、不同计量模式对投资性房地产会计处理的差异分析新的会计准则颁布以前，对投资性房地产没有单设“投资性房地产”科目进行核算，而是区分为下列三种类型：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租，设置“存货——出租开发产品”核算；一般企业的固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算。但无论在哪个科目核算都只能采用历史成本原则计量，即成本模式。在新会计准则中，投资性房地产被定义为：为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。从而把已出租的建筑物、已出租的土地使用权和持有准备增值后转让的土地使用权划分为投资性房地产

2、，并统一使用“投资性房地产”科目核算。新会计准则首次引入了公允价值计量属性，允许采用成本模式或公允价值模式这两种计量属性，现就就两种计量模式对投资性房地产会计处理的差异进行分析比较。一、投资性房地产后续计量的会计处理二、投资性房地产转换的会计处理（一）投资性房地产转换为自用房地产1．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当在房地产转换日按照该项投资性房地产在转换日的账面余额转入“固定资产”或“无形资产”科目，即借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的累计折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销

3、）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。2．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以投资性房地产在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体处理如下：按照投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按照该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按照该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，

4、按投资性房地产在转换日的公允价值和其账面价值的差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。例：（二）自用房地产转换为投资性房地产1．当自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，在转换日的会计处理和上述采用成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用房地产的会计处理完全相反。按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已经计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）科目”；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目

5、。2．当自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该自用房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目；按已计提的累计折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目；转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”科目。例：三、投资性房地产处置的会计处理1．出售或转让按成本模式进行后续计量的投资性房地产时，

6、应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的累计折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。2．出售或转让按公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其初始成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记

7、“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。