房地产行业会计信息质量问题的探讨

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1、房地产行业会计信息质量问题的探讨摘要：本文首先写了房地产行业会计存在的信息质量问题，然后在此基础上谈了加强房地产行业会计信息质量的对策。关键词：房地产行业会计信息质量问题一、房地产行业会计存在的信息质量问题（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准而在会计实

2、务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:1.在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。2.在签订预售合同后以合同金额确认收入。3.在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。4.在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结

3、果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。（二）企业各期的业绩信息可比性较差房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部份项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该

4、年度的收入实质是企业几年的经营成果.所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。近几年来，国内及香港部份房地产企业的财务管理人员亦去信准则制定机构提高上述问题，看来越来越多房地产企业亦希望准则制定机构能考虑该问题。（三）现金流量信息不全面根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经

5、营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。另外，由于每一项目的现金流量状况决定着企业未来的发展，甚至影响到企业的持续经营能力，因此无论是从企业内部加强管理的角度，还是从有利于外部信息使用者充分了解企业现金流量信息，进而作出客观判断的角度，仅仅按照会计制度及现金流量表准则的规定，提供以企业为主体

6、的现金流量信息，无法客观地反映房地产开发企业现金流量的全貌。（四）会计人员的职业判断素质较低《企业会计制度》实质上就是会计信息加工和生成的技术性规范。然而，这些技术性规范是由会计人员来实施的，因此，会计人员对制度和准则的正确理解和把握是非常重要的。会计人员的职业判断力是影响会计信息质量的重要因素。会计制度对会计处理留有选择空间的目的，也是为了使企业各项经济业务的会计处理更符合实际，以便使企业提供的会计信息具有真实性、可靠性、有用性。但如何做出合理选择，在很大程度上取决于会计人员是否具有良好的职业判断力。如果会计人员的判断水平不高，不能很好地把握制度的意图，会计制

7、度所留有的选择空间不仅不利于提高会计信息的质量，相反还会因会计信息选择空间的存在和被误用降低会计信息的质量。因此，会计人员的职业判断力，也即会计人员根据己有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量口例如，房地产开发企业销售开发产品时，应在规定的四个标准同时得到满足时确认收入。对这四条标准满足与否的判定，就需要会计人员的职业判断力。又如，房地产开发企业成本核算对象、成本项目、成本计算方法的确定，也需要会计人员做出合理的判断和选择。完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策二、加强房地产行业会计信息质量的对策（一）实施两大策略，促进财务管

8、理1、市场营销策略。销售