住房租赁时代下的市场机会

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1、住房租赁时代下的市场机会摘要：近H,北京、南京、广州、佛山、武汉、沈阳、郑州、成都等地陆续下发关于规范住房租赁市场的通知，中国首批开展住房租赁试点的12个城市己逐步迈进租购同权时代，这意味着屮国住房租赁时代大幕已开启，同时，老百姓的置业观和生活方式也将会发生大变化。日前，在中国互联网金融博物馆举办的第60期江湖沙龙活动上，链家集团董事长左晖针对中国住房租赁市场展开了分析，他这样说Marketopportunitiesintheeraofhousingrental房屋租赁在未来会变成什么样子?近年

2、来，w家层面有很多关于住房租赁方面的新政策，人们都很关心这些新政对房屋租赁市场会带来哪些影响，以及房屋租赁在未来会变成什么样子?仅从以下七个角度作出分析：第一，人门。屮国约有七亿的城市人门，未来大概会有10亿的城市人门，作为一个变量，未来中国的io亿城市人口宄竟会如何分布呢？国家的政策尚不确定，目前趋于把人分开布局。但今天学术界的研究普遍觉得人口集中会带来高效率的发展，对于能耗也会更有利。今天，中国约有20个城市圈在逐步崛起，以一些核心一、二线城市为节点的城市群在逐步崛起。预计会冇两千至三千万的

3、人口分布在每个城市圈里。三四线城市不存在解决住房租赁问题，租赁住宅的供应量非常丰富，租金也稳定。中国的房地产业还是很了不起的，基本上在20年的时间内解决了城市居民的住宅问题，但是人们仍有些住得不够好或者不满意，这些问题依然主要集中在一些大城市。第二，存量和增量。中国处于传统的增量市场，人们也习惯了增量思维。2016年，屮国有1500万套房子交易，其屮有950万套是新房，550万套是二手房。2016年美W约卖掉了600万套房子，其中550万套是二手房，50万套是新房。目前北京二手房交易量占到了70

4、%，上海的交易量接近80%。从一系列数据可以得出结论，租赁市场一直在关注“千人流通率”的指标，指一个城市在合理或均衡状态下，应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟国家或市场的历史均值指标分别保持在20%。、25%。之间。指标的核心含义在于每个城帘在每年都有一定数量的人口需耍解决住房问题，且数量基本为常数，长期千人流通率处在20%。左右，数值过低会面临很大压力。目前和关机构也在谈一些讼效制度，面对今天中国的房地产市场以及宏观调控，价值观到底是什么?对于房屋市场要保持中性价值

5、观，有一个通行的千人流通性指标，每个城市的常住人门一年到底多少人在流通和交易房子是合理的指标。要想了解这个问题,一是明白中国需要多少套房子?二是中国一年的交易数量为多少套属于合理，千人流通率在W际上的指标基本稳定在20%。左右，每一千个常住人口约有20个人在交易房子。北京按照2017年3月份的数据来看，约为40%。，下半年只有就是这千人流通率。北京2017年的千人流通率明显不够，一定会冇一波积压在次年，2018年可能会出现30%。的流通率，所以所谓的屮性价值观就是保持市场合理的流通率，这也是调控

6、本身的目标。交易量低了不行，高了也不行。如果交易量过低，会造成房价上涨。第三，人都要有房子，一个城市里的人到底有多少是需要靠买房子解决居住问题?有多少人是要靠租房解决居住问题?相比于美国、英国、法国等一些国家来说，屮国租房占比小。屮国租房人门户数约为21%,美国和英国都约在35%,法国可达到39%。租房子的比例到底怎样才合理呢？当然，城市越大，比例越高。纽约超过50%;上海超过50%;北京超过35%，意味着北京每一百户家庭中超过35户需要通过租房解决问题，甚至未来会超过50%。一半的人口需要通过

7、租房子解决问题。通过这些数据可以得出结论，未来中国的租赁人口占比约为三分之一，城市屮约有三分之一的户门要通过租房子解决问题，三分之二通过自有房子解决问题。当然，租房的人均而积非常小，北京总共约有一亿平米的住宅供应量，里而住了八百万人，人均约为12平米，这点全世界都一样，租房的居住面积与城市民用居住面积之间存在较大差距。北京租房子就是以间为单位而不是以套为单位，北京大概有670万套住宅，套均2.1间，意为北京只有1500万间房子，而北京的常住人门为2100万人，2100万人住在1500间房子里，可

8、见房屋管理必须要以间为基础单位。第四，政府与市场。IhJ归租房本身，政府会陆续出台很多相应政策，包括近儿年建了很多公租房，未来的租赁房子供应主体到底应该是谁?C端、B端、G端还是政策端是值得关注的问题。其实所有城市都会经历一个过渡阶段，当城市发展、经济发展后出现贫富分化，政府就要进行救济，在救济过程屮就会出现各种各样的公租住宅。租赁住宅出来之后，各个城市都会出现一些不太好的问题。主要分为四种:一是贫穷人口集中化，很多城市都在走这个过程，包括英W伦敦都处在这个过程当中。提供大量公租房之后，往往是低