我国合理房价的决定及其影响因素的探讨

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1、我国合理房价的决定及其影响因素的探讨赵振全（吉林大学数量经济研究中心；吉林大学商学院）摘要：本文利用相关数据建立了一个房地产需求和供给的状态空间模型，进而测算房地产基础价值，研究结果表明目前房地产价格对房地产基础价值已经有较大程度的偏离，1998年1季度至2010年1季度的平均偏离率已经达到了60.8%。本文还通过实证分析,考察了中国房地产价格与居民可支配收入和房地产建造成本之间的关系。实证研究发现,中国居民可支配收入和房地产建造成本提高在一定程度上解释了中国房地产价格的快速上升，中国的房地产价格与居民可支配收入及房地产建造成本之间存

2、在一种长期稳定的正向变动关系。关键字：房地产价格；价格形成机制；供求分析；居民可支配收入；面板数据引言1998年启动以货币化为导向的房地产分配体制改革以来，房地产业获得了迅速发展,逐步成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。然而随着商品房价格的不断上涨，房价的增长速度远远超过人均收入的增长速度，高房价也已经成为房地产业进一步发展的障碍。1998年第一季度，我国商品房平均销售价格为2124.352元/平方米，而2010年第一季度商品房平均销售价格为5192.918，上涨幅度高达144.45%。同时，房地产价格的上涨幅度远远超过居民消费的

3、上升幅度，从图1可以看出，尽管在住房价格尚未计入居民消费价格指数中，商品房销售价格指数和居民消费价格指数的变动趋势基本一致，而在数值大小上商品房销售价格指数远大于居民销售价格指数。11511010510095901998q11999q12000q12001q12002q12003q12004q12005q12006q12007q12008q12009q1商品房销售价格指数居民消费价格指数图11998至2009中国商品房销售价格指数和居民消费价格指数2010第一季度，以央企为主的“地王”频频出手，直接加剧了人们对房地产价格上涨的预期，导致

4、房地产价格上涨幅度超过11%。房地产价格过快地上涨，已引起广大人民群众的日益关注和国家的严重关切。什么样的价格才是房地产合理价格？房地产合理价格如何决定？它受哪些主要因素影响？这些问题正是本文试图探讨的问题。1国内外研究综述1.1国外关于房地产合理价格及影响因素方面的研究围绕房地产合理价格及影响因素很多学者进行了不同的研究，从各自角度建立相应模型探讨了有关方面问题，如Abraham和Hendeshott开发的一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，揭示本文得到研究生程浩，陈锐，宫艳琢，谷家奎等课程论文的支持。了住宅价格上涨与住宅建设成

5、本、就业率和收入直接有关；Dipasquale和Wheaton对住宅租金和住宅价格进行了扩展性研究，得到了著名的存量—流量模型，模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整；NigelPain和PeterWestaway建立了一个基于消费量本身的住宅需求模型，将业主自住率作为一项附加回归量纳入模型，找到了住宅需求关系中消费一致性的长期系数；GeoffKenny用一套清楚区分了长期和短期的经济变量，分析爱尔兰住宅市场长期住宅市场的供给和需求的关系，研究表

6、明收入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅需求有一定比例的增加，抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负影响，住宅价格对建设成本（包括土地成本）存在一个稳定的比例。1.2国内关于房地产合理价格及影响因素方面的研究对于房地产合理价格的问题，我国的一些学者也做了一些深入的研究。刘莉亚、苏毅（2005）建立了一个决定房地产价格的模型，运用协整理论计算出上海市房地产市场均衡价格，指出2002年7月之后真实房地产价格不断偏离均衡价格，房地产市场可能存在泡沫。中国人民银行海口中心支行课题组（2008）以2001年1月到2008年6月的月度数据为支撑采用

7、协整方法计算出2001年以来与海南省经济发展水平保持均衡的合理房价，认为总体来看2005年底以前的海南省房地产市场是不够健康的实际价格低于均衡价格，对经济发展的促进作用很小，2006年之后房地产价格尽管高于均衡价格但是刺激了经济的发展，房地产价格还是比较合理的。韩冬梅、刘兰娟、曹坤（2008）建立了商品房供给与需求的状态空间模型，基础价值作为一种状态变量被纳入到模型中，从而对上海市房地产价格泡沫问题进行了实证研究。研究结果表明上海市房地产价格泡沫已经出现。国内关于房地产价格影响因素方面的研究，国内学者做了很多的研究工作，很多学者认为房地

8、产价格是由市场供需决定的(张宏斌，2001;蔡兵备，欧阳安蛟，陈立定，2005)。但一些学者认为由于房地产短期内供给缺乏弹性，所以需求是决定住房价格的主要因素，而非供给因素(姚先国，黄炜华，2001;肖建月