论夫妻共有房产单方处分行为的效力

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2、单方处分行为的效力论夫妻共有房产单方处分行为的效力论夫妻共有房产单方处分行为的效力　　　　　　　　　　　　　　　——兼评夫妻共有财产制　　在夫妻对夫妻关系存续期间取得的共有房产进行处分时，应当根据房产的登记状况、处分人的身份情况等，对该处分行为区分不同情形分别采用无权处分、无权代理、善意取得制度进行认定。夫妻关系存续期间取得的房产，在涉及夫妻内部关系时应当认定为夫妻共同财产，但在涉及夫妻外部关系时，如果该房产未经依法登记，不得对抗善意第三人。　　一、问题的提出　　我国对于夫妻财产实行婚后所得共有制，即夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。夫妻

3、在婚姻关系存续期间所得的房产概莫能外。而在实际生活中，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产往往并不根据《物权法》第9条的规定登记在夫妻双方名下，且将房产转让给他人时，也往往未经过夫妻双方的一致同意。此时，法律在价值判断上往往会陷入两难境地：一方面夫妻单方处分共有房产，势必侵害另一方的权利，对于另一方的权利应予充分保护；另一方面如第三人系善意，其合理的信赖利益亦有保护的必要。如何在二者之间寻求一种平衡，既是兼顾交易安全与交易效率的内在之意，也是彰显民法所要求体现的公平正义的必然要求。　　夫妻单方处分共有房产时，法律对另一方权利的保护途径无非是宣布处分行为无效

4、，从而赋予另一方以追回权。如《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下称民通意见）第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”而保护第三人合理的信赖利益，则有两种途径：一种途径是确认无权处分人与第三人签订的合同有效，使第三人受到有效合同的保护。这种途径在立法上是通过限制共有人以“不同意或不知道”为由进行抗辩的方式实现的，如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下称婚姻法解释一）第17条第2款规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重

5、要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”另一种途径是通过善意取得制度使第三人直接取得房产的所有权。如《民通意见》第89条同时规定，“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《物权法》第106条则进一步明确将不动产纳入善意取得制度的适用范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下称婚姻法解释三）第11条则从对共有人追回权限制的角度进一步强调了第三人善意取得房

6、产的条件。如何理顺上述规定之间的关系，以明确上述各项规定分别适用于何种情形，以杜绝和防止法律适用上的随意性和莫衷一是，是我们必须考虑的问题。　　在实践中，根据共有房产的登记状况、夫妻之间的授权状况、第三人是否善意并支付合理对价、房产是否办理过户登记手续等，可以将夫妻单方处分共有房产的行为分成若干不同的情形。本文仅根据夫妻共有房产的登记状况将夫妻单方处分共有房产分为三种情形进行论述。第一种情形为共有房产登记在夫妻双方名下，夫或妻单方将房产转让给第三人；第二种情形为共有房产登记在夫或妻一方名下，登记权利人将房产转让给第三人；第三种情形为共有房产登记在夫或妻

7、一方名下，非登记权利人将房产转让给第三人。之所以将此作为本文论述的基础，一方面是由于该三种情形基本上涵盖了司法实践中夫妻单方处分房产的全部情形，另一方面是由于在该三种情形下，法律对当事人权利予以保护的价值基础并不相同，由此造成在法律适用上亦有区别。　　二、无权处分与无权代理　　（一）无权处分行为的效力——兼评《买卖合同解释》第3条　　无权处分，以出卖他人之物为著例，被王泽鉴先生喻为“法学上之精灵”。一般认为，无权处分是指无权处分人以自己的名义处分他人之权利。[1]正确理解无权处分的概念，首先应当弄清“处分”一词在民法上的不同含义。“处分”一词在民法上至

8、少有三层含义：最广义的处分既包括法律上的处分，也包括事实上的处分，广义上的处分则仅指法律上的处