夫妻单方擅自出售共同共有财产的行为分析

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1、夫妻单方擅自出售共同共有财产的行为分析[案情]2008年3月5日，李某委托第三人与邱某签订购房定金协议，并收取邱某定金五万元，同日交付该房屋及钥匙。3月10日，李某在向邱某出示该房屋房地产权属证书，本人身份证等有效证件的情况下，双方共同签署购房协议书，协议书第五条明确约定：“甲方保证所售房地产拥有独立的房地产权并能独自出售，与配偶、子女、亲属及其他单位没有所有权纠纷”。协议签订后，当邱某依约向李某支付价款时，李某先称自己儿子不同意，后又称自己丈夫不同意出卖，拒不履行协议。邱某为了维护自己的合法权益，于2008年4月17日向法院提起民事诉讼。请求法院判决李某履行购房协议，将

2、房屋交付邱某。[意见分歧]本案主要涉及了理论和实践中的一个争议问题，即夫妻单方擅自出售共有财产的效力问题。按照我国的法律规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”而在司法实践中虽然此类案件时有发生，但对于如何裁判，在理论和司法实践中却呈现出不同的处理意见：一种意见认为买卖合同有效，应当协助办理过户。房屋产权登记属于物权公示行为，房产证上的权利人为李某，这既然是物权公示行为的法律后果

3、，那么李某就应该是本套房产的合法权利人，拥有完整的产权，其处分行为应该是合法有效的，故不应该确认合同无效。另外李某与其夫本属夫妻关系，李某的处置行为符合表见代理的构成要件，其行为也应该是有效的，其夫应该承担此行为带来的不利后果，而不应由买方承担合同无效的不利后果。因此，买卖合同有效，卖方应当协助办理过户手续，交付房屋。第二种意见认为，买卖合同无效，协助过户无理。虽然房产证上登记的是李某的名字，但此套房产的真正权利人是李某和其夫，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”故李某

4、的处分行为是无效的，应该认定合同无效，买方也就当然的不能按照合同要求卖方协助过户，交付房屋了。第三种意见认为，买卖合同无效，但房屋所有权的归属应当适用善意取得。合同无效的理由同第二种意见。但对于房屋的所有权归属应当按照善意取得处理，因为我国法律有规定，对于部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。所以对于房屋的所有权归属，应当看买方当事人是否构成善意取得。[评析]笔者赞同第三种观点。对于此类案件而言，首先要判断的是合同的效力问题，其次是标的物的所有权。而案件处理的分歧产生，笔者认为主要是对于理论上的两个问题的不明

5、确，即：债权行为和物权行为的区分，以及此案中房屋所有权的归属是否适用善意取得。一、合同效力及其影响——债权行为和物权行为的区分对于合同纠纷而言，正确的区分债权行为和物权行为是十分重要的。通常情况下，债权行为和物权行为的有效组合才构成了一个完整的交易过程。在合同的订立和履行过程中，其二者有着天然的联系。物权行为的发生是债权行为的最终归宿和价值所在，而债权行为的发生是物权行为产生和变动的手段和媒介，也是其“原因”所在。然而，基于物权的“无因性”理论，为了保护第三人，则需要切断这种物权行为和债权行为之间的效力联系，而使物权行为的效力不受其原因行为的影响。这种区分原则，即是指在发

6、生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效分别依据不同的法律根据。在原因行为中，当事人享受债法上的权利，并承担债法上的义务；在结果行为中，当事人完成物权变动，使物权能够产生请求权的负担行为。因此，对于这种单方处分共同共有财产的案件而言，我们必须将其合同的订立行为，即债权行为与财产的交付行为，即物权行为区分成两个不同的阶段，理论上将二者暂时的割裂开来，单独的看待两个行为。首先，关于订立买卖合同行为而言。该类案件涉及的是一种对于共同共有财产的单方擅自处置的问题。按照我国法律的规定，出卖夫妻共同共有的财产，必须取得共有人的同意及出示书面授权委托

7、书。否则应当属于单方物权处分。而按照我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而《城市私有房屋管理条例》第10条也规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。”按《城市房地产管理法》第37条第（四）项规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。因此，夫妻单方擅自处分共有财产的行为损害了另一方的财产权益，该种行为当然的属于无权处分，合同效力待定，只有经过另一方共有人的追认才能使合同转变为有效。故此，在此种案件中，按照物权行为与债