房地产公司资本结构现状及优化策略研究

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1、一、引言房地产业是国民经济重要的支柱产业之一，具有很强的行业相关性，涉及其他诸如建筑、建材、水泥、银行信贷、保险等数个产业，对于带动相关产业发展具有积极作用。另外，房地产业能够扩大就业岗位，提供大量的就业机会，因此，房地产行业的良性循环发展对于整个国民经济健康发展具有现实积极意义。我国房地产行业的蓬勃发展加快了我国工业化、城市化进程，由此引发的人才劳动力的聚集，为地方经济发展带来活力。同时也加快了城市基础设施建设的步伐，加快旧城改造。同时，房地产行业的繁荣也为地方财政收入作出突出贡献，目前，房地产投资已成为扩大投资需求的重要支撑，有效拉动了全社会

2、经济的增长。随着住房制度的改革，房价的不断攀升，越来越多的资金投入房地产市场，房地产消费成了新的消费热点。并且随着消费市场的发展、居民收入的提高和城市化的进程，市场对房地产产品的需求也在不断发展并提出新的要求。以上各种因素为房地产市场提供了巨大的需求，也促使房地产业十几年来快速发展。同时应该注意到，房地产业是一个周期性强，对宏观政策相对比较敏感的行业，同时也是政府重点调控的行业之一。近些年来，伴随着我国房地产市场的迅速发展，国家针对房地产市场的调控政策也频频出台。2006年5月17日，“国六条”（即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）出台

3、；5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》；2007年央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求严格住房消费贷款管理；2007年9月“9·27”新政，提高二套房、商业用房首付和贷款利率；10月8日国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》；2008年，央行百日内连续5次降息；2008年出台的关于住房优惠政策的相关文件，共有4份，分别为《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》、《关于个人住房转让营业税政策的通知》、中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有 关问题的通知》和国务

4、院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称国办发〔2008〕131号文件)；2009年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发〔2008〕131号文件。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,22相应出台新国四条和新国十条，遏制房价过快上涨,并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。房地产市场高度依赖银行信贷的特性决定其必然受到本轮从紧货币政策的严重冲击。近年来，房地产行业的银行借贷门槛逐渐提高，开发商从银行贷款的难度也逐渐加大，2008年面对银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企

5、业普遍资金紧张，房地产开发商必然面临项目开发速度放缓的压力。而房地产企业又普遍存在资本结构不合理的问题，在资本结构中，房地产企业资本负债率普遍高于70%，更有不少企业负债在80%以上，在企业融资方面，债务融资是主要方式，并且房地产开发企业还存在更加致命的问题，贷款期限较短，都是一年或两年，这种短期贷款对企业大项目的运作会带来很多问题。信贷比例偏高，企业自有资金不足，一旦外部环境发生变化，企业资金链将面临断裂的危险。通过比较可以说明问题。在西方发达国家，房地产开发企业融资渠道多元化，包括公司债、房地产投资信托基金，房地产保险基金等。比如美国，房地产

6、业资金60%来源于各种房地产基金。而在中国，个人买房基本都需要依靠银行按揭贷款，房地产开发商整个项目开发，也完全建立在银行信贷支撑的基础上。房地产开发企业的自有资金比例较低。有学者指出，在中国，房地产开发商对银行信贷的依赖程度非常高，远远大于行业统计数字计算出来的60%。随着我国经济的快速发展，房地产行业也逐渐成为推动我国经济快速发展支柱行业之一，但是由于我国房地产开发过度依赖银行信贷，这不仅不利于整个房地产行业的稳定健康发展，甚至可能给银行金融业带来风险，房地产市场的隐患很可能转嫁给商业银行，另一方面也使房地产开发融资受银行信贷的影响较大，不利

7、于房地产市场的稳定和发展。因此，从防范金融风险的角度来看，优化企业资本结构是必要的。22二、我国房地产上市公司资本结构现状与问题分析（一）我国房地产上市公司资本结构现状企业资本结构是指企业的权益资本和长期负债资本同企业总资本的比例关系，通常用资产负债率来表示。受房地产行业整体产业特性限制，2005-2007年房地产上市公司资产负债率都在70%上下波动，2008年上市公司整体资产负债率均值达到56%较2007年76.49%的水平降低了19.16%，资本结构有所改善。改善的主要原因在于低资产负债率企业数量的增加和高资产负债率企业数量的减少，其中资产负

8、债率低于50%的公司个数增加9%，资产负债率高于60%的公司个数下降了约6%。在已披露09年年报的69家公司,截至去年年底,债务总额达到