房地产企业融资问题及对策——以a房地产公司为例

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1、房地产企业融资问题及对策——以A房地产公司为例第三章A房地产公司融资的现状、问题及原因分析3.1A房地产公司基本情况A房地产公司是在1997年4月2日独家发起成立的，注册总股本是336702股，其业务主要有发展物业、投资物业和商业物业三大类。在成立十年之后，即2007年4月，A房地产公司在香港上市。从成立至今，A房地产公司一直将建成全国最高水准的综合性房地产公司作为经营目标，将复合地产业务作为发展重点，取得了较为可观的利润。2014年，我国房地产行业发生较大波动，市场竞争压力更大，A房地产公司及时根据市变化调整营销模式，借助于自身持

2、有型物业的区位优势，全面实施资本扩张、品牌扩张、低成本扩张三大战略，事实证明这三大战略都是符合公司发展要求的，取得了很好的成绩。2014年，A房地产公司所取得的营业收入总额为6.23亿元，相比2013年涨幅为13.24%。尽管收入增加，但是由于2014年A房地产公司对一些投资物业项目进行了改造，同时又增加了对一些新投资项目的前期费用，因而利润总额和净利润相比2013年有所减少，利润总额是79327万元，降幅为14.89%，净利润是58719万元，降幅为15.76%。A房地产公司结算的房地产项目中非全资子公司结算金额相比2013年是增

3、加的，2014年公司归属母公司的净利润是53083万元，相比2013年降幅为20.12%。除了收入之外，2014年A房地产公司高度重视成本管理工作，成本管理费用并未超过预算指标。经济新常态环境中，A房地产公司应当细致分析当前宏观经济变化和房地产市场实际情况，在实现稳定发展的基础上，更多的注重创新。首先，A房地产公司应当以信息数据为支撑，积极探索有可能创造新的利润点的房地产项目，增强公司的综合竞争力，以进一步优化当前的业务结构，延伸业务范围；其次，要继续推广实施公司之前所制定的资本扩张、品牌扩张和低成本扩张三大战略。资本扩张战略，重点

4、是丰富融资途径，创新融资方法；品牌扩张战略，则是为核心客户提供更高水准的专业服务；而低成本战略，则是寻求合作兼并机会，借助于资本市场的推动力，实现重资产投资型业务和轻资产服务型业务的齐头并进。3.2A房地产公司融资现状和问题分析当前市场经济环境中，房地产企业财务管理活动的一项重点内容，就是融资。A房地产公司也不例外。与我国大部分房地产企业的情况相似，A房地产公司当前的融资现状并不乐观，这主要是由于我国房地产企业发展并未进入到完全良性状态，同时金融体系也有一些问题，再加上房地产公司自身发展不完善，因此A房地产公司的融资问题，也可看作是

5、我国房地产企业的共性问题。3.2.1自有资金不能满足需求，银行贷款额度过多目前A房地产公司的资金，仅有19%是公司的自有资金，而其余81%均为融资资金。融资资金中，69%为银行贷款，19%为债权融资，8%是信托融资，4%是其他渠道融资。从总体情况看，A房地产公司目前的银行贷款额度过高，银行贷款比例在融资总额中占比也很高，因此Ａ房地产公司的融资风险是很大的，如果银行开始收缩银根，限制对房地产企业的贷款，那么A房地产公司的资金就会大幅度减少，进而影响到生产经营活动，如果资金问题得不到解决，则就相当于掐住了A房地产公司的发展命脉。因此要想

6、实现A房地产公司的持续、稳定发展，减少经营风险，就需要逐步减少对银行贷款的依赖，开拓更多的融资渠道，尤其是应当增加A房地产公司的自有资金额度，以公司自有资金为支撑，更好的满足公司发展需求。当前A房地产公司自有资金额度尚不到资金总额的五分之一，资金能力的不足，就导致A房地产公司没有足够的底气应对市场风险，目前国家对房地产行业的宏观调控力度明显加大，而如A房地产公司这种自有资金少、风险应对能力弱的公司，更需要特别注意。图3-1A房地产公司各融资渠道所占比情况数据来源：作者根据公司财务数据整理3.2.2融资途径狭窄，需构建多层次的融资渠道

7、上一节已经分析过，A房地产公司现有融资中占比最高的是银行贷款，尽管也有其他一些融资渠道，但是融资额度很小，这就意味着A房地产公司的资金风险是很高的。当然如果从现代财务管理角度来说，银行贷款这种融资方式是比较安全的，而且相对来说风险也比较容易控制。但是目前在中央宏观调控的影响下，银行贷款的融资渠道限制更多，已经不能满足A房地产公司发展的经济需求。根据作者所收集的数据，A房地产公司从银行中所得到贷款额度，从2011年开始已经连年减少，2000年—2014年分别为1.26亿元、1.07亿元、1.01亿元和0.87亿元。尽管从银行中获取的贷

8、款额度明显减少，但是利用其它途径所获得贷款额度，增加的并不明显，一直在A房地产公司融资总额的25%—28%徘徊。而除银行贷款之外的这些融资途径，无论是金额还是期限都经常变化，稳定性不足，更没有实现多渠道互补。举例来说，2013年，A房