住房反抵押贷款养老模式推行中的风险判断.doc

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1、住房反抵押贷款养老模式推行中的风险判断[摘要]住房反抵押贷款，即居民将住宅不动产转换为流动资产以增强养老保障物质基础莼的一种新的养老模式，目前艺已受到人们的广泛关注。然而，这一模式在运作中受到什实际款项支付时间长度、住溆宅资产实际价值变化等多种薪不确定因素的影响，借贷双倾方都将面临较大风险，从而炯使这一模式的推行遭遇相当哗的障碍。本文将对该模式推北行中借贷双方的各种风险进寺行分析和探讨，并结合不同掬的风险类型提出相应的防范毹措施。编辑。[关键词]售房养老；反向抵押贷款；毪风险分析；保障机制一、搞问题的提出随着社会物质缫文化生活水平的提高，医疗卫生保健技术的进步，我国胪居民的平

2、均预期寿命一直呈脔上升趋势，并步入了一个“火老龄化”社会。生活环境的睇改善、生活费用标准的提高佤以及消费意识的变化，使得老保证老年人具有稳定充足的收入颐养天年已成为非常重腧要的社会问题。按照现行无的养老金收缴及发放模式，照居民退休后收入水平的下降ǔ是一个不争的事实，而这与覃经济社会进步对收入水平和洒消费水平的提高形成鲜明的郜反差。面对这一严峻的形式11/11蜢，实现养老保障观念与制度胨的创新，寻找新的养老资源蚶以加强现有的养老保障，是媲必须面对的重大问题。借蜊鉴一些已进入老龄化社会的国家经验，住房反抵押贷款趱是一种有效的手段。住房反幄抵押贷款的基本思想是：如慨果一个家庭于中年期

3、通过按揭贷款购买住房并还清全部葶贷款本息，考虑到该家庭成例员寿终正寝时，该住房仍有嵯相当的剩余价值，如果能预豚先将之套现用于晚年生活，可以有效地改善其生活水平氢。具体操作上，只需于退休期伊始将该住房的产权，通木过某种融资变现的手段和机制，出售与某特设机构(如保险部门、社会保障机构、洵房地产公司或专设机构)，头使用权则继续归自己保留并楦长期居住。住房出售价款也裸由该特设机构在该家庭成员苷尚存活期间分期稳定持续支付，补贴该家庭的晚年养老狺用费。而该住房使用支配权包可待该家庭成员寿终正寝后涣做拍卖处理，用出售款项弥；补该特设机构前期的支付款累项，并取得一定投资收益。然而，作为

4、一种长期的借贷偻行为，住房反抵押贷款受到绞实际款项支付时间长度、抵押资产的实际价值及其变化勇等多种因素的影响，从而存跻在着相当大的不确定性。这造成在其操作过程中贷、借Щ双方均存在着风险，因此可Β能影响其推行。了解这些风芗险，并采用可行的方式承担挎这些风险，是这种模式能否柠成功推行的关键问题之一。世11/11二、贷、借双方的风险分蒂析从总体来看，贷借双方的风险存在一种辩证统一的敞关系：如果贷方承担了过大卢的风险，那么最终这些风险殚将不得不由借方来面对一个跷破产的、无法支付供款的特娣设机构。反之，如果借方的涌风险过大，导致大量的失败锪个案，肯定会影响到潜在客腠户群的选择，其最终结

5、果也Π是贷方特设机构所不愿看到睹的。(一)贷方风险及其防范按照Phillip嬲s和Gwin(1993)鹗的分析，反抵押贷款的贷方渊主要面对以下几种具体的风纟险：1.预期寿命与实际姬寿命的差异风险。通常，在咔反抵押贷款的计算过程中，夫年度支付的价款是根据房屋怼的价值经乘以适当的系数后氨除以设定的预期寿命得出的撩，而实际支付却是以借方的林故去为终止点。因此，借方的实际寿命长于或短于预期轻寿命差异将导致支付终止时酶的总额超过或低于房屋价值。对于贷方来说，风险共同皑承担机制可以减轻这种风险烀：贷方从实际寿命不足预期偬寿命所得利润中用来补偿实酣际寿命长于预期寿命所带来榈的亏空。然而，这

6、种补偿关系是相当脆弱的，当相对健帝康的借方客户总数超过健康挹状况不好的客户总数时，这饶一平衡将不复存在。而这种“逆选择”行为，在预期存帕活寿命与实际存活寿命之间11/11的预期与博弈中是极有可能奉出现的。由于实际寿命的无法预知性，寿命风险的防剂范是十分因难的。国外通常ぺ采用结合保险及政府组织介入的方式来分散并降低这种陟风险：当贷方付款额接近或╆达到资产值时，贷方可以选缔择由政府机构接手。2.莅利率风险。利率风险相对较璐为复杂。其对反抵押贷款贷汁方的风险可以分为固定利率定贷款以及浮动利率贷款两种情况下考虑。在固定利率下裆，贷方无法控制其反抵押贷底款资产价值受利率调整而产赐

7、生的变化。也就是说，如果Е市场利率上升，这项投资的洋回报率将相对降低。在贷方歃看来，这就等同于固定利率垌反抵押贷款资产净值的贬值船。采用浮动利率制可以避免凝这一风险。然而，浮动利率孽制也使得贷方无法预测反抵押贷款资产准确的未来价值柯。对于贷方来说，将其投业资的预期利息收入进行资本坶化用于新的贷款，而不是使碥之简单地自然累加。因此，吻以此计算是，既使只有很小诂的利率变化，也会对未来的卉反抵押贷款资产的投资回报诋率产生很大的影响，进而影侵响其相对价值。而且，随着濞利率的