商业城项目可行性研究报告

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1、目录第一章总论21.1项目概况21.2资金筹措与融资方式21.3项目进行可行性研究的依据21.4项目的实施进度安排31.5主要技术经济指标3第二章市场分析52.1西安市商业物业市场分析52.2西安建材市场现状分析82.3项目所在区域商业物业市场分析122.3.1市场需求分析122.3.2市场供给分析192.4SWOT分析202.4.1优势202.4.2劣势202.4.3机遇212.4.4威胁222.5项目初步定位222.6小结及建议23第三章项目的实施进度安排253.1项目前期工作安排253.2项目建

2、设阶段计划安排253.2.1项目进度安排的依据253.2.2进度安排原则253.2.3分阶段开发的原因与目的263.2.4项目实施的进度计划26第四章项目总投资估算与资金筹措284.1项目总投资估算的依据284.2项目总投资估算的原则284.3项目总投资估算29314.4资金筹措与融资方式31第五章财务评价345.1财务评价基础数据的测算345.2盈利能力分析345.2.1静态盈利能力分析345.2.2动态盈利能力分析355.3清偿能力分析365.4评价结论36第六章不确定分析376.1盈亏平衡分析3

3、76.2敏感性分析38第七章结论及建议417.1结论417.2建议4231第一章总论1.1项目概况本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为一个以建材市场为主，集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商业社区。另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域

4、经济发展。1.2资金筹措与融资方式本项目建设总投资为151783.65万元，其中建设投入的资本金为52824.84万元（占总投资的35%），分两期投入，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元；银行借款11771.84万元，融资利率为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由（预）售净收入补足。1.3项目进行可行性研究的依据（1）委托方提供的有关书面材料；（2）本项目总体规划设计方案；（3）《城市居住区规划设计规范》；（4）《陕西省建筑安装工程综合概预算定额

5、》（1999）；（5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；（6）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》；31（7）类似工程的相关造价费用水平。（8）项目投资估算所得到的数据；（9）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。1.4项目的实施进度安排在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块南部村庄的拆迁安置及商品住宅的开发建

6、设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安置及商铺的开发。本项目建设期总共计划为4年。其中一期需建设2.5年；二期需建设3年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。1.5主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表(见下页)。31表1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一财务数据1总投资万元151637.862总销售收入万元2345703销售税

7、金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二财务评价指标1项目财务净现值万元13244.842项目内部收益率20.72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4.405资本金财务净现值万元13926.746资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%31第二章市场分析2.1西安市商业物业市场分析（一）商业概况目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨、高新和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展的局面。但是明确的是，西安钟楼

8、商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈的发展水平。西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特点。西安商圈分布图（二）典型商圈解析商圈特征小寨商圈轻工、康复路商圈土门商圈形成时间20世纪90年代末20世纪80年代20世纪90年代初业态范围商超、服装、餐饮小商品批零、服装商超、专卖店辐射半径大城南周边省市、市区城西区域31主力消费群特征中低收入，年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主发展前景趋于成熟，发展缓慢规模巨大，发展迅猛地域限制，前景较小小结趋向全市化