房地产价格影响因素的解释结构模型分析

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1、FINANCE&ECONOMY金融经济房地产价格影响因素的解释结构模型分析□徐静武乐杰摘要：针对房地产价格受多方面因素的影响，因素间的关系错综复杂的情况，运用解释结构模型（ISM)对房地产价格影响因素系统进行分析并构建了影响因素的层阶结构图，对结果进行了探讨，为理清房地产价格影响因素的关系提供理论参考。关键词：房地产价格；影响因素；解释结构模型（ISM);结构分析一、房地产价格影响因素分析房地产价格的影响因素来自于方方面面，因此构成了一个庞大而复杂的系统。从国内外文献研究来看，影响房地产价格的因素主要有以下

2、九个方面：经济因素（S1)、社会因素（S2)、行政因素（S3)、供求因素（S4)、开发成本因素（S5)、区域因素(S6)、人口因素（S7)、个别因素（S8)、投机因素（S9)。这九个方面可作如下表述。经济因素（S1)。经济因素是对房地产价格产生全局性影响的基本因素。主要包括：经济景气状况、物价水平、财政金融状况等。社会因素（S2)。社会因素从宏观社会的角度影响房地产的价格。它主要包括：政治安定状况、社会治安状况、城市化发展水平等。行政因素（S3)。行政因素从公益的观点，扶持或限制房地产的利用。主要指影响房地

3、产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。行政因素主要包括土地使用制度与住房制度、城市发展和土地利用规划、投资优惠政策等。供求因素（S4)。供求因素主要是指房地产市场的有效供给和有效需求。有效供给不仅要求供给总量的有效，而且要求供给结构的有效；对于有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，从宏观上把握总供给与总需求的均衡。开发成本因素（S5)。商品房开发成本是指房地产为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来源，大致可分为三大部分。（1)土地取得和开发成本。（2)建筑物建造成本。（3)其他费用。区

4、域因素（S6)。区域因素是指某一特定区域内的区域特性。可细分为商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素等。人口因素（S7)。房地产的需求主体是人，人口数量、质量和家庭规模对房地产价格也有影响。个别因素（S8)。个别因素的主要构成要素为土地个别因素和建筑物个别因素。企业对其业务发展的重要作用，专门为解决中小企业“贷款难”问题，量身打造了产品同时进行制度创新。目前，我国实行的是扩张性的财政政策和货币政策，在这种大背景下，广东各个商业银行就有资金贷给中小企业，要针对中小企业进行产品创新。同时，要

5、进行制度创新，广东各个商业银行要建立起专门的服务体系和服务机构，简化贷款审批手续，提供了专业化服务。2#建立完善的信用评估体系不仅广东商业银行而且对全国各商业银行而言，都缺乏面向全社会信用评估体系。广东各个商业银行不仅内部建立起中小企业信用评估体系，还应该和其他的银行联合建立比较全面的信用评估体系。3#发挥中小板市场的作用在中国资本市场逐渐成熟的背景下，服务中小企业的中小板块也相应推出。我国的《公司法》规定，申请上市的股份有限公司的归本总额不得少于5000万元，最近三年持续盈利，但是诸多中小企业仍然难以借助

6、发行上市实现创业资本的退出。所以，中国证监会可以在创业板的设立，风险投资，还包括其它的一些金融传统的创新方面，能比较创造一个比较好的环境，这样广东中小企业就可以利用中小板来融资。4#提高自身对信息的敏感度对于广东中小企业而言，在解决融资难问题上也要自己努力。首先，要提高自身对信息的敏感度，及时关注国家省市政策。比如，在2008年10月16日，财政部、商务部正式下发了《家电下乡推广工作方案》。又比如，广东省正积极加大政策扶持力度，帮助中小企业渡过难关。颁布了《广东省民营经济工作考核暂行办法》、《广东省民营经济

7、工作考核评分标准》及《关于促进民营经济政策落实等七个行动方案》。广东省财政从2003年起设立了中小企业发展专项资金，连续5年每年两亿元扶持中小企业和民营经济发展所以，对于国家及省市最新政策，广东各个中小企业特别要随时关注，这样就可以利用优惠政策提高自己的销售额，从而缓解企业的资金紧缺状况。结束语长期以来，广东中小企业融资难问题始终是制约中小企业发展壮大的瓶颈，在金融危机的影响下则显得更加突出。本文针对广东中小企业融资难的现实问题进行了分析并提出了解决该问题的建议。广东中小企业融资难瓶颈突破，不仅要发挥广东中

8、小企业发展的外因-商业银行，担保机构，政府等的积极作用，更少不了中小企业自身的努力，这样才可以尽快的解决该问题。(作者单位：广州大学松田学院）++1994-2011ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved,http://www.cnki.net[经济论坛投机因素（S9)。受房地产商品与房地产市场特征的影响，在房地产经济活动中容易